Ипотечный бойкот показывает, насколько глубоко заходит кризис недвижимости в Китае

Это началось как акция протеста сытых по горло покупателей квартир в одном проекте в городе в центральном Китае. Теперь десятки тысяч людей по всей стране задерживают платежи по ипотечным кредитам на дома, которые застройщики, в том числе China Evergrande Group, еще не достроили.

• Подписывайтесь на наш Telegram-канал: https://t.me/chinastocksnet
• Подписывайтесь на наш YouTube-канал: https://www.youtube.com/ChinaStocks

Дикий бойкот кредитов на сумму до 2 триллионов юаней (296 миллиардов долларов) угрожает усугубить спад на рынке недвижимости Китая, сместив акцент с компаний, занимающихся недвижимостью в стране, на ее огромные банки. Кредиторы полагались на ипотечные кредиты как на самый безопасный источник дохода, поскольку блокировки Covid сдерживают рост.

Политики бдительны. По словам людей, знакомых с этим вопросом, финансовые регуляторы призвали банки увеличить кредитование строителей, чтобы помочь завершить проекты, а чиновники даже рассматривают возможность предоставления домовладельцам льготного периода по платежам. Один банк за другим уверял инвесторов, что риски поддаются контролю и их подверженность отсроченным проектам невелика, даже несмотря на то, что количество акций кредиторов снизилось. Акции и облигации китайских компаний, занимающихся недвижимостью, также упали, в том числе некоторых крупных игроков, которые долгое время считались защищенными от проблем сектора. «Если эту тенденцию не остановить и она будет развиваться как снежный ком, существует риск того, что это может привести к ухудшению кредитоспособности китайских банков и замедлить недавний всплеск продаж недвижимости», — говорит Чанг Вей Лян, макростратег DBS Bank.

Индекс CSI 300 банков

Протесты усугубляют кризис, который Пекин, похоже, взял под контроль, несмотря на волну дефолтов Evergrande и других застройщиков в последние месяцы. Рынок недвижимости начал стабилизироваться, продажи в прошлом месяце подскочили по сравнению с майскими. Председатель одного из крупнейших застройщиков заявил, что рынок достиг дна.

В то время как бойкот пока затрагивает лишь небольшую часть объединенных ипотечных портфелей кредиторов, скорость, с которой росли протесты, застала многих врасплох. Они начались в конце июня со взрыва в социальных сетях, подписанного 900 покупателями в застопорившейся застройке Evergrande в Цзиндэчжэне, городе недалеко от Желтой горы, который славится своим фарфором. Они обратились к местному правительству и компании с призывом возобновить строительство в течение трех месяцев, иначе они прекратят выплаты. С тех пор движение распространилось по крайней мере на 301 проект в 91 городе по состоянию на воскресенье, согласно данным краудсорсингового документа под названием «WeNeedHome».

Согласно отчету аналитиков Jefferies Financial Group Inc. во главе с Шуджином Ченом, это больше, чем всего на 28 проектов неделей ранее. По оценкам China Real Estate Information Corp., отложенные проекты в 24 крупных городах охватывают 24,7 миллиона квадратных метров (266 миллионов квадратных футов), что составляет около 10% недвижимости, проданной в прошлом году. Хотя первоначальный пост в социальных сетях угрожал задержать наличные через несколько месяцев, уже есть сообщения от банков о пропущенных платежах. «Ставки здесь высоки», — написали экономисты Nomura во главе с Тинг Лу в заметке в среду.

Отслеживание масштабов протеста становится все труднее после того, как в середине июля Китай начал подвергать цензуре краудсорсинговые онлайн-документы, подсчитывающие количество бойкотов. Такие общие файлы были ключевым источником данных для глобальных инвесторов и исследователей.

Гао Ян купил квартиру за 900 000 юаней в центральном городе Наньчан у Sinic Holdings Group Co. в 2019 году. Он выплачивает ипотечные платежи уже два года, но квартира еще не достроена. Гао десятки раз совершал трехчасовые поездки на поезде из своего нынешнего дома в Ханчжоу, чтобы обратиться к местному правительству и застройщику с просьбой сделать это. Почувствовав небольшой прогресс, он планирует присоединиться к бойкоту в следующем месяце, удерживая свой ежемесячный платеж в размере 4000 юаней.

«Это составляет примерно половину моего дохода — это огромное давление», — говорит 32-летний дизайнер, добавляя, что его зарплата сократилась на треть из-за экономического спада. «Я могу сжать кошелек до тех пор, пока строительство может быть возобновлено в один прекрасный день».

Sinic и Evergrande пока не ответили на запросы о комментариях.

Бойкоты отражают уникальные риски покупки домов в Китае. В то время как потребителям во многих странах необходимо внести залог, чтобы обеспечить жилье до того, как оно будет построено, они, как правило, не платят по ипотеке до тех пор, пока не вступят во владение. В Китае выплаты по кредиту начинаются с первоначального взноса и могут продолжаться годами, если проекты задерживаются. Этот запас предпродажной наличности помог застройщикам прокормить жилищный бум в последнее десятилетие, позволив им начать новые проекты до того, как старые будут завершены. По сути, строители брали взаймы у самих покупателей жилья, за исключением того, что они должны были им жилье вместо наличных денег.

Музыка начала прекращаться в прошлом году, когда правительство приняло жесткие меры в отношении заимствований компаний с чрезмерной задолженностью, что спровоцировало как минимум 18 дефолтов по облигациям на сумму более 26 миллиардов долларов в последние месяцы, в том числе Evergrande и такими другими громкими именами, как Sunac China Holdings Ltd. и Kaisa Group Holdings Ltd. Нехватка денежных средств усложнила задачу застройщикам по завершению проектов, несмотря на неоднократные просьбы из Пекина завершить строительство.

По оценкам Лу из Nomura, китайские застройщики сдали лишь около 60% домов, которые они предварительно продали в период с 2013 по 2020 год. Китайская компания Evergrande, в которой с прошлого года происходят протесты по поводу остановленных проектов, сталкивается с наибольшим количеством бойкотов, согласно онлайн-подсчетам. Целями являются более дюжины других строителей.

Ипотечный бунт

Где незавершенные проекты недвижимости вызвали бойкот выплат по кредитам

Недвижимость составляет около 78% благосостояния домохозяйств в Китае — вдвое больше, чем в США, — и семьи обычно откладывают годами и берут взаймы у друзей и семьи, чтобы купить дом. Когда в прошлом году разразился крах Evergrande, многие наблюдатели за рынком говорили, что финансовые последствия будут ограничены тем фактом, что покупатели жилья в Китае часто платят наличными. Но некоторые воспользовались ипотечными кредитами, и бойкот подчеркивает, насколько боль кризиса легла на домохозяйства.

По данным Народного банка Китая, непогашенные ипотечные кредиты Китая на конец 2021 года составляли 38,3 трлн юаней. GF Securities Co. ожидает, что коллективные отказы могут повлиять на ипотечные кредиты на сумму до 2 трлн юаней. Это общий баланс кредитов; сумма, которая может быть удержана, будет меньше.

Другие оценки последствий менее ужасны. По словам Чена из Jefferies, если каждый покупатель не выполнит своих обязательств, это приведет к увеличению неработающих кредитов на 388 миллиардов юаней. Банки говорят, что влияние намного ниже. Кредиторы подробно рассказали о кредитах на сумму около 2,11 млрд юаней, подверженных риску из-за протестов, согласно подсчету банков, которые раскрыли свои риски.

По словам Чанга из DBS, протест тем более примечателен, что китайские семьи редко отказываются от ипотечных кредитов, а банки имеют законное право требовать полного погашения. Тем не менее, потребители могут надеяться, что коллективные действия приведут к принятию решения, тем более что Пекин стремится ограничить социальные волнения в преддверии съезда Коммунистической партии в октябре. «Это политический протест», — заявила Диана Чойлева, главный экономист Enodo Economics, в интервью Bloomberg Television. «Это не будет банковский кризис; их там нет. Но это потенциально кризис доверия, которого Коммунистическая партия Китая очень опасается».

По словам Чена из Jefferies, власти столкнулись с дилеммой. Смягчение правил кредитования в пользу покупателей жилья может привести к дополнительным просроченным платежам, но социальная стабильность остается приоритетом для правительства. «Наш базовый сценарий заключается в том, чтобы правительство вмешалось и развязало гордиев узел», — сказал Чанг из DBS.

• Подписывайтесь на наш Telegram-канал: https://t.me/chinastocksnet
• Подписывайтесь на наш YouTube-канал: https://www.youtube.com/ChinaStocks

Источник: Bloomberg