Си меняет рынок недвижимости Китая, прокладывая путь к доминированию государства

Краткое содержание статьи

  • Чиновники стремятся пресечь спекуляции и ограничить финансовый риск
  • Государственные застройщики захватили ключевую отрасль

Подробности

Для любого правительства капитальный ремонт общенационального рынка жилой недвижимости был бы рискованным даже при самых благоприятных обстоятельствах. Лидер Китая Си Цзиньпин пытается это сделать в то время, когда экономика замедляется, Омикрон угрожает его политике нулевого Covid, а отношения с внешним миром становятся все более напряженными.

По мере того, как эта опасная комбинация наносит растущий урон китайским финансовым рынкам, постоянно возникает один вопрос: каков эндшпиль Си?

Учитывая непрозрачность Коммунистической партии и ее историю отказа от реформ в области собственности, ответ невозможно знать наверняка. Но наблюдатели за Китаем начали обрисовывать вероятное будущее рынка недвижимости, которое сильно отличается от его более чем двух десятилетий стремительного экономического роста, благосостояния домохозяйств и государственных доходов.

Короче говоря, дни стремительного роста цен на жилье и строительного бума миллиардеров-магнатов скоро закончатся. На смену им придет гораздо более стабильный рынок, где власти быстро пресекают спекулятивное безумие, а в развитии доминируют государственные компании, получающие прибыль, сравнимую с коммунальной.

«Если мы назовем прошедшее десятилетие золотым веком для индустрии недвижимости, то сейчас оно находится в ловушке эпохи ржавчины», — сказал Ли Кай, партнер-основатель фонда облигаций Shengao Investment из Пекина, который специализируется на проблемных долгах.

Этот переход обещает быть особенно болезненным для частных разработчиков, таких как China Evergrande Group, которые уже обременили международных фондовых и кредитных инвесторов убытками в миллиарды долларов. В то же время это может иметь большое значение для достижения двух самых важных целей Си: более стабильной финансовой системы Китая и сокращения разрыва между богатыми и бедными в стране.

Задача Си состоит в том, чтобы провести трансформацию, не спровоцировав кризис накануне съезда руководящей партии, которая, как многие ожидают, закрепит его правление на всю жизнь.

В то время как немногие аналитики предсказывают скорый финансовый крах, риски на рынке недвижимости растут. Слабые компании, занимающиеся недвижимостью, испытывают колоссальный стресс, поскольку им нанесен двойной удар в виде непомерно высокой стоимости займов и резкого падения продаж. Девелоперы с более низким рейтингом, включая Evergrande, уже не выплачивают долларовые долги рекордными темпами, и заражение распространяется на более сильные компании. Акции и облигации Country Garden Holdings Co., крупнейшего девелопера Китая по объемам продаж, упали в четверг после сообщения о том, что компания изо всех сил пытается найти спрос на новые конвертируемые облигации.

Есть много причин, по которым Китаю необходимо перестроить свой рынок недвижимости. Сектор пронизан спекулятивными покупками и имеет чрезмерную долю заемных средств, что создает риск для финансовой системы в условиях экономического спада. Цена на жилье является бременем для и без того сокращающихся семей в Китае. Средняя стоимость покупки квартиры в Шэньчжэне примерно в 44 раза превышала среднюю годовую зарплату местных жителей в 2020 году. Это усугубляет неравенство, поскольку богатые домовладельцы копят недвижимость. Миллионы домов пустуют, а некоторые строительные проекты наносят ущерб окружающей среде.

Рекламный щит, демонстрирующий разработки и достижения China Evergrande Group, выставленный перед строящимся жилым комплексом компании в Пекине в сентябре 2021 года. Фотограф: Жиль Сабри / Bloomberg.

 

Промышленность оказывает огромное влияние на экономику. По некоторым оценкам, с учетом связанных секторов, таких как строительство и услуги в сфере недвижимости, на долю недвижимости приходится более четверти объема производства в Китае. Более 70% городского богатства Китая хранится в жилье.

«Рынок недвижимости — это симптом основных проблем в экономике Китая», — говорит Крейг Ботам, главный экономист по Китаю в Pantheon Macroeconomics. «На протяжении десятилетий это было простое решение для получения доходов местного правительства, ускорения экономического роста и предоставления домохозяйствам возможности вкладывать свои деньги и наблюдать за их ростом».

Жилье является важным способом инвестирования в Китае. На диаграмме показаны сравнительные оценки классов активов в 2017 году в триллионах юаней. Источник: Citigroup со ссылкой на рабочий отчет NBER № 27697. Источник: Bloomberg.

 

Решение, которое все чаще встречается в Китае Си, заключается в более жестком контроле со стороны государства.

Согласно отчету Cailian, в Гуандуне, где находится Evergrande, местные власти организуют встречи между борющимися разработчиками и госпредприятиями. Заимствование крупными компаниями, занимающимися недвижимостью, используемое для финансирования слияний и поглощений, не будет учитываться в показателях, ограничивающих долг, сообщили Bloomberg на прошлой неделе люди, знакомые с этим вопросом.

«Правительство хочет поощрять консолидацию в жилищном секторе — более крупные и часто принадлежащие государству застройщики, вероятно, возьмут на себя более слабых игроков», — сказал Габриэль Вильдау, старший вице-президент глобальной бизнес-консалтинговой фирмы Teneo. «Они хотят сломать зависимость экономики от собственности».

Китайские власти и раньше боролись с избытком на рынке недвижимости, но важность этого сектора для экономики означала, что такие попытки прекратились, когда цели роста оказались под угрозой. Пекин стремится уменьшить зависимость от собственности за счет увеличения инвестиций в высокотехнологичные отрасли и отрасли экологически чистой энергетики, что является частью планов Си по обеспечению более устойчивого и качественного роста. Однако такой процесс потребует времени и терпения.

«Переход будет долгим и болезненным, и мы не совсем уверены, хватит ли решимости у руководства пережить трудный процесс», — сказал Хао Хун, главный стратег Bocom International Holdings Co.

Решимость чиновников проверяется. Спад на рынке недвижимости Китая ускоряется, что даже вызвало предупреждение Федеральной резервной системы. В городах по всей стране падение цен на новое жилье углублялось каждый месяц с сентября, когда цены упали впервые за шесть лет. Продажи домов продолжают падать. Данные, которые будут опубликованы 17 января, могут показать, что инвестиции в недвижимость выросли всего на 5,2% в прошлом году, прогнозируют экономисты, что является самым медленным показателем с 2015 года.

Китайские девелоперы прибегают к свопам облигаций, отсрочке платежей, продаже акций и другим отчаянным мерам, чтобы погасить долг. С октября по крайней мере восемь компаний объявили дефолт по долларовым облигациям. В их числе Evergrande, чей кризис заманил в ловушку кредитора China Minsheng Banking Corp., акции банка имеют сейчас наихудшие показатели в мире. Индекс акций собственности упал на 34% в прошлом году, что стало худшим показателем со времен мирового финансового кризиса 2008 года.

По словам Эсвара Прасада, который когда-то возглавлял китайскую команду Международного валютного фонда, а сейчас работает в Корнельском университете, власти готовы принять риски для экономического роста и финансовой стабильности, связанные с этой кампанией.

«Пекин, похоже, решил, что это, вероятно, будут временные расходы, которых больше нельзя избежать ради ограничения будущих колебаний финансового рынка и еще большего дисбаланса на рынках недвижимости», — сказал Прасад.

Такие расходы растут. Акции компаний, занимающихся недвижимостью, упали на 4,3% в четверг, больше всего за четыре месяца, и оцениваются всего в 30% их заявленных активов. Это самые дешевые данные за 2005 год. «Только несколько выживших» преуспеют в будущем, написали фондовые аналитики Citigroup Inc. в недавней заметке.

Падение на китайском рынке высокодоходных долларовых облигаций ускоряется, оно вызвано компаниями, ранее считавшимися более надежными в финансовом отношении, чем Evergrande, такими как Shimao Group Holdings Ltd. и Sunac China Holdings Ltd. . Акции застройщика упали почти на 8% в четверг, в то время как его долларовые облигации с погашением в 2025 году упали на 4,8 цента до 74,4 цента, что может стать самым большим падением с 1 ноября.

Какую бы форму ни приняла пекинская кампания по сокращению доли заемных средств на рынке недвижимости, ясно, что эпоха, которая обогащала как магнатов недвижимости, так и домовладельцев, подошла к концу. Более скучное и стабильное будущее ждет нас, если Коммунистическая партия сможет не сбиться с курса и избежать финансового кризиса.

«Золотой век быстро растущих цен на недвижимость и растущих доходов застройщиков, вероятно, прошел», — сказал Гэри Нг, старший экономист Natixis SA. «В будущем цены на жилье будут расти только в жестко контролируемой зоне, а это означает, что жилье будет все больше походить на коммунальные услуги».

Источник: Bloomberg