План Китая по управлению Evergrande: разбирайте его медленно

Некоторые инвесторы опасались, что China Evergrande Group, самая крупная в мире компания по продаже недвижимости с задолженностью, потерпит грандиозный крах, что повлечет за собой широкомасштабные убытки во всем секторе. Вместо этого китайское государство медленно и за кулисами ликвидирует гигантского девелопера, который представляет собой одну из самых больших финансовых проблем, с которыми Пекин столкнулся за последние годы.

План, по словам людей, знакомых с этим вопросом и официальными заявлениями правительства, состоит в том, чтобы справиться с управляемым взрывом путем продажи некоторых активов Evergrande китайским компаниям, одновременно ограничивая ущерб для покупателей жилья и предприятий, участвующих в его проектах.

• Подписывайтесь на наш Telegram-канал: https://t.me/chinastocksnet
• Подписывайтесь на наш YouTube-канал: https://www.youtube.com/ChinaStocks

Китайские власти должны сделать это, не допустив в стране грандиозный имущественный крах. Evergrande изо всех сил пытается управлять пассивами на сумму примерно 300 миллиардов долларов, включая около 20 миллиардов долларов в обращении по облигациям в долларах США.

Люди, знакомые с этим вопросом, говорят, что поиск иностранных инвесторов не является приоритетом. Тем не менее, Пекин внимательно следит за ситуацией, потому что властям нужно, чтобы кредитные рынки были здоровыми, чтобы предотвратить банкротство других застройщиков, и потому, что они беспокоятся об имидже Китая, сказал один из этих людей.

На разборку компании могут потребоваться годы, а многие детали все еще прорабатываются, говорят люди, знакомые с этим вопросом. Возможно, какая-то версия Evergrande выживет, хотя она, вероятно, станет гораздо меньше.

Большая часть работы до сих пор была сосредоточена на сотнях приостановленных проектов Evergrande, и этот процесс, вероятно, потребует привлечения других застройщиков.

По словам людей, знакомых с этим вопросом, по приказу Пекина в большинстве из 200 или около того городов, в которых работают проекты Evergrande, созданы целевые группы для помощи в управлении процессом. Местным властям было приказано собрать бухгалтеров для проверки местных финансов Evergrande, поговорить с другими девелоперами о завершении незаконченных проектов и создать группы правоохранительных органов для отслеживания любого недовольства общественности.

 

Информационное бюро Госсовета и Министерство жилищного строительства и городского и сельского развития Китая не ответили на запросы о комментариях. Evergrande заявила, что упорно работает над решением своих проблем, иногда с участием правительства.

В заявлении WeChat 31 октября Evergrande поблагодарила правительство «на всех уровнях» за помощь в реализации жилищного проекта для покупателей жилья в провинции Чжэцзян. Компания сообщила, что за последние несколько месяцев сотрудники местного жилищного и городского бюро развития помогли решить многие проблемы.

Evergrande заявила, что ее инженерный отдел строго следовал правительственным инструкциям, но не уточнила, что они собой представляют.

Главное беспокойство правительства – убедиться, что люди получают недвижимость, за которую они заплатили.

В то время как некоторые граждане Китая вложили свои сбережения в новые дома, многие люди также купили квартиры в качестве инвестиций в последние годы, не намереваясь жить в них или сдавать их в аренду. Китайские застройщики часто собирают деньги с покупателей до завершения строительства, подвергая эти деньги риску, если проекты будут прекращены или приостановлены.

Evergrande предварительно продала более миллиона квартир без внутренней отделки. Если эти квартиры не будут завершены, многие домохозяйства понесут болезненные убытки, что подорвет доверие к рынку жилья. На эту отрасль приходится примерно четверть экономической активности страны и большая часть благосостояния домохозяйств.

Согласно уведомлениям, рассмотренным The Wall Street Journal и китайскими СМИ, местные власти потребовали от Evergrande переводить доходы от недостроенных домов на счета условного депонирования, контролируемые правительством.

Местные органы власти направляют часть этих денег поставщикам Evergrande, чтобы строительство могло продолжаться, по словам людей, знакомых с этим вопросом. По словам одного из источников, Evergrande пришлось подавать заявки на государственные счета для выплаты средств.

«Мы постепенно получаем платежи либо от Evergrande, либо со счетов, контролируемых государством», – сказал сотрудник по связям с инвесторами Shenyang Landscape Co., компании, предоставляющей услуги ландшафтного дизайна и строительства, которая работает с Evergrande. Он сказал, что работы возобновились в некоторых городах, вторя заявлениям компании Evergrande, которая недавно сообщила, что возобновила строительство на нескольких объектах.

В некоторых местах, где проекты зашли не так далеко, местные органы власти призвали Evergrande полностью отказаться от работы и вернуть платежи покупателям жилья, говорят люди, знакомые с этим вопросом. По их словам, местные власти обсуждают с другими застройщиками передачу земли.

 

В провинции Чжэцзян правительство уезда обязало Evergrande выплатить более 50 миллионов юаней, или около 7,8 миллиона долларов, в виде полного возмещения более чем 200 владельцам недостроенных домов, говорится в сообщении правительства.

Компания присутствует во многих завершенных и непроданных домах в разных местах. Менее ясно, что с ними будет.

В то время как программа Пекина выглядит хорошо организованной в некоторых городах, в других, похоже, она продвигается медленно и бессистемно. Многие поставщики говорят, что все еще ждут средств. Компания Changsen Building Materials, поставщик древесины в городе Дунгуань, не получила оплату от Evergrande и подала иск против застройщика в местный суд, сообщил Journal владелец компании. Он отказался назвать сумму долга компании.

Несколько других компаний-производителей строительных материалов заявили в нормативных документах или опубликовали уведомления, что у них все еще есть большие неоплаченные счета от Evergrande, и что они работают с компанией над приобретением недостроенных квартир в качестве оплаты натурой.

Представитель компании Suzhou Gold Mantis Construction Decoration Co. работает с Evergrande, чтобы урегулировать невыплаченные платежи на миллионы долларов. Компания заявила в недавней нормативной документации, что существует «значительная неопределенность» в том, как Evergrande будет оплачивать свои неоплаченные счета.

Два других крупных партнера, поставщик водонепроницаемых материалов и компания, занимающаяся архитектурой и дизайном интерьеров, в последние месяцы заявили инвесторам, что больше не берутся за проекты Evergrande.

Производитель плитки Guangdong Dongpeng Ceramic Co. в своем отчете за третий квартал 30 октября заявил, что основной причиной снижения прибыли и роста выручки стало то, что Evergrande не могла оплачивать счета.

Согласно жалобам, размещенным на правительственных веб-сайтах и ​​в социальных сетях, некоторые покупатели, недавно вступившие в владение квартирами Evergrande, обнаружили такие проблемы, как незаконченный интерьер, утечки газа и воды.

 

В то же время центральное правительство Китая работает, чтобы помочь Evergrande продать большие части своей империи.

В сентябре финансовые регуляторы Китая призвали Evergrande продать почти 20% акций Shengjing Bank Co. государственному предприятию, по словам человека, знакомого с проблемой. Вскоре Evergrande заключила сделку.

Компания ранее заявляла, что продала объекты недвижимости поставщикам и подрядчикам для погашения невыплаченных платежей на миллиарды долларов. В прошлом месяце она собрал более 50 миллионов долларов, продав два своих частных самолета, и 145 миллионов долларов в этом месяце, выкупив часть своих акций у онлайн-медиа-компании.

Evergrande также удалось продать свою долю в жилом проекте под названием The Vertex в Гонконге акционеру-партнеру, по словам человека, осведомленного в этом вопросе. Сотрудники Evergrande были проинструктированы о выходе из проекта в последние дни после завершения сделки, как показали внутренние разговоры, проанализированные журналом.

Сделка на 2,6 миллиарда долларов за контрольный пакет акций Evergrande по управлению недвижимостью развалилась в прошлом месяце.

Китайские власти публично заявили, что они не будут спасать Evergrande или вкладывать деньги в компанию, что подорвало бы их цель – показать, что никакие частные фирмы в Китае не слишком велики, чтобы обанкротиться. Они также работают над предотвращением спекуляций с недвижимостью.

«Этап, когда компании, занимающиеся недвижимостью, полагаются на высокий долг и быстрый оборот для достижения высокой прибыли, больше не существует», – говорится в сентябрьской статье государственной газеты Economic Daily. «Бизнес-операторы должны как можно скорее изменить свое мышление и активно реагировать на изменения ситуации».

Пекин помог спровоцировать большую часть стресса в Evergrande, когда в прошлом году ввел новые правила, известные как «три красные линии», требующие от девелоперов снизить уровень долга, прежде чем они смогут брать дополнительные займы.

Правила давили на Evergrande, которая в последние годы активно занималась заимствованиями на создание таких предприятий, как здравоохранение и тематические парки.

Основатель Evergrande, миллиардер Хуэй Ка Ян, представил стратегию выживания на собрании компании в конце октября, заявив, что Evergrande превратит подразделение электромобилей в свой основной бизнес в течение десятилетия, при этом резко сократив продажи недвижимости более чем на две трети, сообщает государственная компания Securities Times.

 

Бизнес электромобилей еще не получил дохода от продаж. Хотя Evergrande недавно избежала дефолтов по некоторым из своих долларовых облигаций, выполнив просроченные платежи незадолго до окончания 30-дневных льготных периодов, в ближайшие месяцы она останется на крючке дополнительных платежей, включая несколько просроченных платежей с окончательными сроками на этой неделе.

По словам людей, знакомых с этим вопросом, официальные лица, участвовавшие в очистке Evergrande, говорят, что у них есть достаточно инструментов и опыта, чтобы осуществить это, не нанося серьезного ущерба рынку недвижимости. Они говорят, что Пекин стал более искусным в управлении кризисами частного сектора после того, как в последние годы справился с другими, включая конгломерат HNA Group Co.

Риск для Пекина заключается в переоценке своей способности добиваться результатов в экономике, особенно с учетом размера Evergrande.

Рынок недвижимости настолько переплетен с экономикой Китая, что любые ошибки могут быть опасными. Продажи домов в последнее время резко упали, поскольку покупатели обеспокоены способностью многих застройщиков оставаться на плаву.

По данным компании Nomura, занимающейся финансовыми услугами, снижение продаж земли застройщикам является еще одной проблемой, поскольку такие продажи являются основным источником государственных средств, на которые в 2020 году будет приходиться более 30% доходов местных органов власти.

Финансовые проблемы Evergrande вызвали огромную распродажу облигаций китайских разработчиков. По крайней мере шесть из них либо объявили дефолт по своим долларовым долгам, либо попросили инвесторов подождать погашения, поскольку условия кредитного рынка не позволили им продать новые облигации.

Средняя доходность китайских высокодоходных облигаций по индексу ICE BofA на этой неделе достигла почти 28%, что является самым высоким показателем со времен мирового финансового кризиса 2009 года, что отражает крайнее нежелание инвесторов рисковать.

Регулирующие органы недавно пытались укрепить доверие к китайским долговым рынкам, публично поощряя фирмы выполнять офшорные долговые обязательства.

В то же время власти начали сдерживать некоторые из строгих мер, призванных обуздать имущественный бум в стране. Государственные СМИ сообщают, что в некоторых регионах отменены ограничения по ипотеке. Местные органы власти также предоставляют субсидии покупателям жилья и принимают меры для предотвращения снижения цен.

• Подписывайтесь на наш Telegram-канал: https://t.me/chinastocksnet
• Подписывайтесь на наш YouTube-канал: https://www.youtube.com/ChinaStocks

Авторы: Кейт Чжай, Элейн Ю, Анник Бао, The Wall Street Journal