Кризис сектора недвижимости в Китае: если прошлый год был плохим для таких компаний, как Evergrande, Kaisa и Fantasia, просто дождитесь 2022 года — инвесторы ожидают еще больших страданий

Краткое содержание статьи

  • Перспективы китайских девелоперов кажутся мрачными на фоне надвигающихся сроков погашения долга, падения продаж домов и неопределенности в отношении предлагаемого налога на недвижимость.
  • По прогнозам аналитиков рейтинговых компаний, в этом году продажи жилья, вероятно, упадут на 5-10%.

Подробности

Прошлый год, несомненно, был трудным для китайских разработчиков, и в новом году проблемы могут усугубиться как для компаний, так и для покупателей жилья и инвесторов. Кризис ликвидности на фоне замедления продаж домов, вероятно, будет преобладать над настроениями.

China Evergrande, Kaisa Group, Fantasia Holdings и Modern Land (Китай) делали заголовки в СМИ из-за своей неспособности погасить оншорные и иностранные кредиты.

Политика Пекина «трех красных линий», устанавливающая пороговые значения долга для сектора недвижимости, ограничивала доступ застройщиков с высокой долей заемных средств к новым фондам. Это часто упоминалось как причина того положения, в котором они оказались в настоящее время.

По данным Bloomberg, в прошлом году фондовые инвесторы потеряли более 90 миллиардов долларов рыночной стоимости из-за своей доли в китайской недвижимости на биржах в Шэньчжэне, Шанхае и Гонконге. Индекс MSCI China Real Estate, который отслеживает 53 застройщика, упал на 36% в 2021 году, потеряв 126 миллиардов долларов США.

«Мы не ожидаем значимого восстановления [цен на их акции], пока мы не увидим доказательств значительного смягчения политики или значительного изменения объемов продаж по контрактам», — заявила недавно JPMorgan Chase в исследовательской записке. «В краткосрочной перспективе сектор может остаться в ограниченном диапазоне».

Слабый рынок жилья по всей стране из-за длительных задержек с одобрением ипотечных кредитов усугубил кризис. Контрактные продажи или деньги, полученные от предпродаж жилья, упали на треть в прошлом году до 12 декабря, и эта тенденция, вероятно, сохранится в первые месяцы 2022 года.

Трещины на китайском рынке жилья стоимостью 1,7 триллиона долларов США, что примерно в семь раз превышает размер рынка США в 2019 году, расширяются. Продажи выросли на 3% в 2021 году и, по прогнозам, упадут на 5-10% в этом году, согласно оценкам из восьми исследовательских отчетов брокерских компаний, финансовых менеджеров и рейтинговых компаний, составленных Post.

«Это еще не дно», — говорит Чен Шен, аналитик Huatai Securities. «Сформировалось ожидание тенденции к снижению цен на жилье. Спрос на дома, вероятно, останется слабым, что ограничит ликвидность китайских девелоперов».

Сползанию не способствовали опасения по поводу плана Китая по введению налога на недвижимость во многих материковых городах, дающего владельцам бессонные ночи, которые уже экспериментировали с ним в Шанхае и Чунцине за последнее десятилетие, но без особого успеха в укрощении диких цен.

«Все больше соискателей жилья просто подождут и увидят, как они ожидают, что цены на жилье упадут или, по крайней мере, не вырастут значительно в ближайшем будущем», — сказал Ян Юэцзинь, директор по исследованиям китайского научно-исследовательского института E-house в Шанхае. «Таким образом, в следующем году продажи домов по контрактам, скорее всего, упадут. Это продолжит оказывать давление на разработчиков».

По данным Nomura Holdings, крупнейшей брокерской компании Японии, продажи по контрактам являются основным потоком денежных средств для строителей в Китае, а на предпродажную подготовку приходится почти 90% продаж новых домов и более половины финансирования застройщиков.

«До тех пор, пока [в продажах] не произойдет значительного улучшения, рынок, вероятно, будет по-прежнему беспокоиться о рисках ликвидности застройщиков», — говорится в сообщении JPMorgan.

Однако такое фундаментальное восстановление может произойти не скоро.

Центральное правительство и власти провинций неоднократно подчеркивали, что «сектор недвижимости является опорной отраслью», и с конца сентября приняли ряд мер в городах по всему Китаю, чтобы облегчить боль отрасли, поскольку замедление темпов роста создает препятствия для экономического развития страны.

Правительство также акцентируется на принципе лидера Си Цзиньпина о том, что «дома предназначены для проживания, а не для спекуляций», как было вновь подчеркнуто на ежегодной центральной экономической конференции в прошлом месяце.

Поворот жилищного управления Хэйлунцзяна 20 декабря позволил взглянуть на все еще жесткую позицию в этом секторе. В заявлении на веб-сайте правительства северо-восточной провинции содержится призыв «приложить все усилия» для содействия росту отрасли недвижимости.

Однако после того, как снимок экрана с заявлением стал вирусным в социальных сетях, заявление вскоре исчезло из аккаунта и веб-сайта провинциального правительства в WeChat на следующий день.

«Правительственный курс на недвижимость, очевидно, движется в сторону ослабления, но вряд ли он увидит 180-градусное изменение, поскольку это повлияет на стабильность сектора», — сказал Ян.

Он добавил, что рынок, переживший одни из худших продаж китайских акций и облигаций, не отреагирует положительно, если не будут предприняты конкретные шаги по смягчению политики.

По словам аналитиков, долговые проблемы китайских девелоперов далеки от завершения, и в наступившем году, вероятно, увеличится количество дефолтов, поскольку граница срока погашения приближается.

У них есть офшорные облигации на сумму 19,8 млрд долларов США со сроком погашения в первом квартале, что почти вдвое больше, чем за последние три месяца 2021 года. Еще 18,5 млрд долларов США будут погашены во втором квартале. На материке им предстоит выплатить 84 млрд юаней (13,2 млрд долларов США) и 91 млрд юаней соответственно.

Ожидается, что совокупный уровень дефолта по бросовым долларовым облигациям Китая вырастет до 42-45 процентов в ближайшие три-шесть месяцев с 38 процентов в 2021 году, рассказал Джек Сиу, главный инвестиционный директор Credit Suisse в Большом Китае.

Goldman Sachs прогнозирует, что к концу 2022 года уровень дефолтов в том же сегменте достигнет 28,7%. Китайские девелоперы несут ответственность за 90% просрочек по бросовым облигациям в Азии, сообщил инвестиционный банк США.

«Без доступа к финансированию для китайских девелоперов впереди еще больше дефолтов», — утверждает Раймонд Ченг, аналитик по недвижимости CGS-CIMB Securities. «Многие из них не готовы выплатить эти долги из-за неожиданного закрытия каналов рефинансирования».

 

Автор: Перл Лю, SCMP