KE Holdings Inc.: Отчет о прибылях и убытках за четвертый квартал 2022 г.

Last updated Mar 18, 2023 13

KE Holdings Inc.: Результаты 4 квартала 2022 г. Телефонная конференция 16 марта 2023 г., 8:00 по восточному времени.

Участники компании

Ситин Ли – Связи с инвесторами
Стэнли Пэн – соучредитель, председатель и главный исполнительный директор
Тао Сюй – исполнительный директор и финансовый директор

Участники конференц-звонка

Тимоти Чжао – Goldman Sachs
Цзюн Шао – Barclays
Джон Лам – UBS

Подписывайтесь на наш Telegram-канал: https://t.me/chinastocksnet
Подписывайтесь на наш YouTube-канал: https://www.youtube.com/ChinaStocks

Оператор

Привет дамы и господа. Благодарим вас за то, что поддержали конференц-звонок KE Holdings Inc. о доходах за четвертый квартал и финансовый год за 2022 финансовый год. В это время все участники находятся в режиме только прослушивания. Сегодняшняя телефонная конференция записывается.

Теперь я хотел бы передать звонок вашему хозяину, г-же Ситин Ли, директору по связям с инвесторами компании. Пожалуйста, продолжайте, Ситин.

Ситин Ли

Спасибо, Оператор. Всем добрый вечер и доброе утро. Добро пожаловать на конференц-звонок KE Holdings Inc. или Beike о доходах за четвертый квартал и 2022 финансовый год. Финансовые и операционные результаты компании были опубликованы сегодня в пресс-релизе и размещены на веб-сайте компании по связям с инвесторами: investers.ke.com.

На сегодняшней телеконференции присутствуют г-н Стэнли Пэн, наш соучредитель, председатель и главный исполнительный директор, и г-н Тао Сюй, наш исполнительный директор и финансовый директор. Г-н Пэн представит обзор наших стратегий и развития бизнеса, а г-н Сюй предоставит дополнительную информацию о финансовых результатах компании.

Прежде чем мы продолжим, я отсылаю вас к нашему заявлению о безопасной гавани в нашем пресс-релизе о доходах, которое относится к этому звонку, поскольку мы будем делать прогнозные заявления.

Также обратите внимание, что пресс-релиз Beike о прибылях и убытках и этот телефонный звонок включают обсуждение неаудированной финансовой информации GAAP, а также неаудированных финансовых показателей не-GAAP. Пожалуйста, обратитесь к пресс-релизу компании, который содержит сверку неаудированных показателей не-GAAP с сопоставимыми показателями GAAP. Наконец, если не указано иное, все цифры, упомянутые во время этой телефонной конференции, указаны в юанях.

На этом я передам слово нашему председателю и генеральному директору г-ну Стэнли Пэну.

Пожалуйста, продолжайте, Стэнли.

Стэнли Пэн

Спасибо, Сайтинг. Всем привет. Благодарим вас за то, что вы присоединились к конференции Beike о доходах за четвертый квартал и полный 2022 год. За последние два года в отраслистолкнулись с беспрецедентными проблемами, но каждая зима пройдет, и весна придет, как и было обещано. В январе и феврале люди по всей стране быстро вышли из пандемии. В то же время рынок недвижимости начал восстанавливаться. К концу февраля продажи существующих домов на нашей платформе резко выросли, достигнув уровня, близкого к тому же периоду в 2021 году, самом активном году для сделок с существующими домами. Продажи новых домов также значительно выросли по сравнению с прошлым годом, вернувшись почти к уровню после блокировки в 2020 году. По мере того, как мы преодолеваем этот раунд коррекции рынка, наши твердые взгляды подтвердились, и наши основные возможности были подтверждены.

Во-первых, наша рыночно-нейтральная точка зрения и упорство в этой точке зрения были доказаны. В рамках нашей платформы цифровых услуг для жилищной отрасли профессиональные агенты должны выступать в качестве противовеса стадному менталитету в периоды подъема и спада на рынке. Это означает, что они не должны слепо следовать за толпой или заниматься шумихой. Скорее, они должны оценивать рынок объективно, многомерно и рационально. Они должны быть стабилизаторами рынка и никогда не усиливать тревогу.

Рынок находится в нисходящем тренде с середины 2021 года. Но все это время мы всегда верили, что стремление потребителей к лучшей жизни не изменится, и рынок вернется к нормализованному уровню. Мы также видим возможности в восстановлении рынка. Поэтому со стабильным настроением мы быстро внесли ряд внутренних корректировок, чтобы справиться с краткосрочными колебаниями и подготовиться к восстановлению рынка. Мы запустили нашу стратегию «Одно тело, два крыла», перейдя от расширения масштабов к повышению качества, и внедрили ряд мер по снижению затрат и повышению эффективности. Мы защитили сбор комиссий и безопасность операций поставщиков услуг на нашей платформе, предоставив им инструменты и возможности, чтобы поддерживать их в течение всего цикла. Кроме того, сотни членов нашего руководства отправились на передовую, чтобы помочь выиграть сражения. Нейтральный к рынку взгляд позволил нам укрепить свои мускулы и следить за восстановлением, когда рынок находился в состоянии спада.

Столкнувшись с восстановлением текущего рынка, мы продолжим практиковать нашу рыночно-нейтральную точку зрения, выступая в качестве противовеса погоне за рынком, поскольку значительная волатильность рынка в долгосрочной перспективе наносит ущерб отрасли. Мы надеемся способствовать здоровому и упорядоченному восстановлению рынка.

Во-вторых, возможности Beike как платформы еще раз подтвердились во время больших колебаний рынка. Мы создали платформу Beike в 2018 году, чтобы открыть для отрасли возможности, которые мы накопили почти за 20 лет. Мы постоянно совершенствовали наши протоколы, экосистему и цифровую инфраструктуру, чтобы еще больше раскрыть сетевой эффект ACN и эффект масштаба нашей платформы, оказывая поддержку клиентам, поставщикам услуг и отраслевым партнерам, таким как разработчики, помогая им лучше взаимодействовать, сотрудничать, учиться друг у друга и достигать взаимовыгодных результатов.

Этот раунд волатильности рынка — первое серьезное испытание, которое мы пережили как платформа. Мы добились более стабильной прибыльности, чем раньше, и доказали свою способность расширять наш бизнес, что демонстрирует нашу силу в качестве платформы цифровых услуг для жилищной отрасли. Мы также подготовили импульс, необходимый для долгосрочного развития отрасли – высококачественные отраслевые поставки были защищены и стабилизированы, а некачественные и неэффективные поставки не только на нашей платформе, но и за ее пределами ускорили свое развитие. выходы, что хорошо для всей отрасли.

Мы доказали свою более стабильную прибыльность. В 2022 году национальный рынок существующего жилья GTV упал на 31% по сравнению с прошлым годом, а продажи 100 ведущих застройщиков нового жилья упали на 42% по сравнению с прошлым годом. Однако наша годовая чистая прибыль не по GAAP противоречила этой тенденции и увеличилась по сравнению с прошлым годом на 24%. Наш операционный денежный поток вырос на 135% в 2022 году. На фоне значительных колебаний внешнего рынка мы продемонстрировали стабильность прибыльности благодаря нашей платформенной модели.

Мы также проверили расширяемость нашей платформы. В 2022 году, в первый год, когда мы продвигали нашу стратегию «одно тело, два крыла», объем продаж по контракту на ремонт и мебель для дома достиг 6,9 млрд юаней, увеличившись на 31% по сравнению с прошлым годом на условной основе, а также тенденция рынка. Этому результату способствовала наша сетевая инфраструктура магазинов и агентов, наши возможности цифровой трансформации для низкочастотных, сложных и ответственных отраслей, а также наша полная интеграция с Shengdu. В Пекине на два крыла приходилось более 10% наших доходов в 2022 году, увеличившись с менее чем 3% в 2021 году, в то время как наше «одно подразделение» обеспечивало более 90% их клиентов. Первоначально была подтверждена способность нашей платформы распространяться на более широкий спектр услуг в сфере «жилья». демонстрируя высокую воспроизводимость наших промышленных возможностей и нашу способность удовлетворять все более сложные потребности наших клиентов. Это стало серьезным шагом в наших бесконечных инновациях и развитии.

В-третьих, наше мнение об ускоренном наступлении эры расширения возможностей агентов и качественного обслуживания подтвердилось. В связи с ускоренным выходом из отрасли некачественного и неэффективного предложения мы ожидаем увеличения производительности паевого магазина в будущем. Тенденция к крупным магазинам станет более заметной, учитывая их более широкий охват как домашних списков, так и потенциальных клиентов сообщества, а также более диверсифицированные бизнес-операции, что приведет к большей устойчивости к рискам. Таким образом, эффективность магазина стала ключевой переменной управления, а высококачественные агенты имеют решающее значение для нашей работы. Способности владельцев магазинов в управлении магазином, управлении командой, а также в подборе и стимулировании агентов стали отличительными факторами успешной работы.

Что касается агентов, то отрасль не будет и не должна быть перегружена избыточными мощностями. В будущем отрасль вступит в эпоху повышения эффективности существующих мощностей и расширения возможностей агентов. Производительность агентов более высокого уровня в 2 раза превышает медиану отрасли, что свидетельствует о том, что группа агентов среднего уровня станет самой важной силой в отрасли в будущем. Мы всегда были и будем продолжать помогать агентам повышать эффективность, получать достойный и стабильный доход, реализовывать долгосрочную работу и гордиться своим профессионализмом на нашей платформе.

Поэтому мы твердо продвигаемся вперед с нашей стратегией большого магазина. В 2022 году мы поддержали реорганизацию более 3000 магазинов на нашей платформе. Мы также последовательно укрепляли профессиональные компетенции владельцев магазинов. К концу 2022 года более 6900 владельцев магазинов прошли обучение в нашей Академии Бейке Хуацяо. Кроме того, мы построили инфраструктуру ранжирования магазинов и агентов со стандартами рейтинга компетенций, что улучшило возможности управления и эксплуатации платформы и владельцев магазинов, а также помогло в создании конвейера талантов агентов.

Мы также улучшили управление существующими и новыми методами домашнего бизнеса, решительно пресекая случаи неправомерного поведения. Мы создали комплексный механизм мониторинга, чтобы поощрять клиентов, деловых партнеров и сотрудников платформы контролировать и сообщать о нарушениях, таких как транзакции вне платформы. Мы также полностью реализовали и совместно с разработчиками новых домов пообещали, что не будет утечки информации о клиентах, переманивания клиентов и т. д., а также конфиденциальность контактной информации клиентов на протяжении всего процесса показа. Все это работало на повышение безопасности операций агентов.

Хотя количество магазинов и агентов на нашей платформе сократилось в 2022 году, а количество активных магазинов и активных агентов составило около 37 400 и 350 000 соответственно, структура и эффективность магазинов и агентов на нашей платформе продолжали улучшаться благодаря нашим усилиям. В четвертом квартале доля магазинов с рейтингом «А» в городах, за исключением Пекина и Шанхая, увеличилась на 5,5 процентных пункта по сравнению с прошлым годом, а ежемесячный показатель оттока агентов упал до менее 5% для магазинов, не принадлежащих Lianjia, и только 3,1. % для магазинов Lianjia.

Вместе, как группа, мы пережили трудную зиму, и этот опыт придал нам много сил. Наша команда будет более решительной, чем когда-либо, и станет основой отрасли. Это и самое ценное «актив» Бейке – «кто владеет участком земли, тот и спокоен».

Обращаясь к нашему «единому органу» – нашим существующим и новым услугам по сделкам с домом. В 2022 году мы перешли на этап качественного роста с этапа расширения масштаба. Мы быстро скорректировали наши операции, чтобы повысить эффективность и сократить расходы, сократив единицы прибылей и убытков для операций и управления. С помощью цифровых инструментов мы можем проверять валовую прибыль по каждому заказу и персоналу, а также прибыль по каждому магазину, что побуждает бизнес-команды сосредотачиваться на показателях прибыльности, а также культивировать рентабельное мышление среди менеджеров всех уровней. Благодаря этим инициативам мы значительно повысили операционную эффективность нашей платформы и оптимизировали затраты и издержки.

Переход к существующим домашним транзакционным сервисам. Согласно данным исследовательского института Beike, годовая GTV продаж существующего жилья в Китае составила 4,83 трлн юаней в 2022 году, сократившись примерно на 31% по сравнению с прошлым годом и снизившись примерно на 3% по сравнению с прошлым годом в 2022 году. четвертая четверть; в то время как существующие домашние транзакции GTV на платформе Beike упали всего на 23% в годовом исчислении в 2022 году и выросли на 1,5% в годовом исчислении в четвертом квартале. Мы превзошли отрасль в условиях проблем благодаря расширению возможностей и удержанию высококвалифицированных владельцев магазинов и агентов, усилению сетевого эффекта ACN, постоянному углублению операций платформы и повышению пользовательской ценности, предоставляемой конечным клиентам и деловым партнерам.

Например, в 2022 году мы перестроили механизм распределения потенциальных клиентов нашей платформы для существующих домов. Новый механизм распределяет потенциальных клиентов на основе показателей эффективности магазинов, увеличив процент агентов, соответствующих знакомым спискам домов, на 10%. Это уменьшило количество непродуктивных действий агентов, предпринимаемых для привлечения потенциальных клиентов, позволило им быть более сфокусированными, и поэтому агенты предоставляли клиентам более профессиональные услуги.

Далее переходим к новым домашним транзакционным услугам. На рынке, согласно данным Национального бюро статистики, GTV продаж новых жилых домов в Китае составил 11,7 трлн юаней в 2022 году, что на 28% и 27% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года за весь год и четвертый год. квартал соответственно. GTV 100 ведущих компаний по недвижимости CRIC упала на 42% и 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в 2022 году и в четвертом квартале соответственно. Для сравнения, GTV продаж новых домов на нашей платформе снизился на 42% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в 2022 году и на 26% в четвертом квартале. Хотя наши показатели GTV за весь год соответствовали рыночным, мы осуществили списание наших новых резервов по сомнительным долгам за год, и наш DSO достиг самого низкого уровня, а наша прибыльность достигла рекордно высокого уровня с момента нашего листинга. Это отличные результаты нашей основной стратегии,

В то же время мы активно усилили контроль над рисками, безопасность и прибыльность. В частности, мы постоянно совершенствовали нашу систему оценки рисков разработчиков, чтобы заранее управлять бизнес-рисками. В четвертом квартале на модель «Комиссия заранее» приходилось 44% нашей общей комиссии, что удвоилось с начала года. Это обеспечило безопасность инкассации агентской дебиторской задолженности. Более того, среднее количество домов, проданных по проектам в рамках модели «Заблаговременная комиссия», было на 35% выше, чем в обычных проектах новых домов, что свидетельствует о том, что продажи застройщиков также ускорились. Доля государственных застройщиков продолжала расти: на их проекты приходилось 45% наших доходов от новых домов в четвертом квартале.

Далее переходим к нашим «двухкрылым» бизнесам. За прошедший год мы подтвердили подлинность наших сильных сторон и возможностей в «двухкрылых» отраслях, а также продемонстрировали, что наши «двухкрылые» предприятия не только естественным образом подходят для нашего основного бизнеса, но и являются обратной связью с ним.

2022 год также был непростым годом для индустрии ремонта и мебели для дома. Согласно данным Китайской ассоциации отделки зданий, общий доход ведущих компаний по ремонту и меблировке домов в 2022 году снизился примерно на 9% по сравнению с прошлым годом. Объем продаж нашего бизнеса по ремонту и меблировке домов в 2022 году составил 6,9 млрд юаней, что на ориентировочной основе выросло на 31% по сравнению с прошлым годом. Среди наших продаж по контракту 33% приходится на рефералов клиентов из основного бизнеса. Кроме того, в апреле 2022 года мы запустили нашу новую стратегию розничных продаж мебели и предметов интерьера для дома, в которой используются наши предложения по ремонту с полным спектром услуг.

Вклад новой розничной торговли предметами интерьера в наш общий объем продаж по контрактам вырос с 12% в первом квартале до 26% в четвертом квартале 2022 года, что еще больше расширило бизнес платформы за пределы низкочастотных транзакций. Что касается наших услуг по аренде, то в 2022 году количество арендных единиц, управляемых нашими службами аренды жилья, превысило 120 тысяч, из них более 70 тысяч единиц находятся под децентрализованным управлением арендой или «беззаботной арендой». Более 90% из них было получено благодаря рекомендациям основных бизнес-клиентов. Очевидно, что мобилизация и расширение возможностей нашего основного бизнеса позволили нашим «двухкрылым» предприятиям существенно превзойти рынок. Между тем, широкое рыночное пространство «двух крыльев» бизнеса, а также признание со стороны потребителей и общества значительно увеличили профессиональная ценность агентов и, что более важно,

Используя наш опыт цифровой трансформации в отраслях, требующих принятия решений, с низкой частотой транзакций, сложными процессами и акцентом на офлайн-операциях, мы работаем над преобразованием отрасли ремонта и мебели для дома. С помощью цифровых технологий и онлайн-операций мы стремились стандартизировать методы строительства, одновременно реструктурируя строительство при ремонте дома и индивидуальные процессы доставки мебели. Мы создали механизм управления и стимулирования поставщиков услуг, основанный на качестве, а также систему диспетчеризации заказов в рамках наших возможностей научного управления. Кроме того, наш Home SaaS 2.0 также примет участие в этих инициативах, чтобы возглавить и реализовать цифровую трансформацию отрасли. В декабре 2022 года 80% наших заказов в ключевых городах были отправлены автоматически, наши циклы ремонта были сокращены на 5 дней по сравнению с предыдущим годом, а уровень удержания наших поставщиков услуг с рейтингом A достиг 97%. Эти возможности помогут нам расти вместе с качеством.

В 2022 году мы работали еще усерднее, чтобы выполнить свои социальные обязательства и стать «предприятием эпохи». Как единственное частное предприятие, выбранное среди первой группы предприятий по обслуживанию доступного арендного жилья в Шэнду, мы предоставили более 1700 домовладельцев и арендаторов арендных домов превосходные услуги по аренде, включая услуги лизингового брокера по состоянию на конец 2022 года.

Оставив позади год испытаний, но также и наград, мы готовы отправиться в новое путешествие. В 2023 году, столкнувшись с недавним заметным восстановлением рынка, мы будем придерживаться последовательной стратегии для нашего основного бизнеса, основанной на нашем нейтральном взгляде на рынок. То есть, помимо сокращения затрат, повышения эффективности и контроля рисков, мы продолжим углублять нашу деятельность и улучшать нашу экосистему, чтобы использовать высококачественные возможности для роста. В 2023 году мы будем работать над расширением наших долгосрочных возможностей, что требует постоянных и непрерывных инвестиций в такие области, как управление деловым поведением, предоставление услуг и продуктов для ремонта дома, а также постепенное повышение эффективности нашего существующего пула агентов. Благодаря этим усилиям мы будем искать и заполнять пробелы между нашими возможностями и потребностями потребителей и поставщиков услуг,

Затем я хотел бы обратиться к нашему финансовому директору Тао, чтобы он рассмотрел финансовые результаты за четвертый квартал и год.

Тао Сюй

Спасибо, Стэнли, и спасибо всем за то, что присоединились к нам. Прежде чем обсуждать более подробную информацию о наших финансовых результатах за четвертый квартал и 2022 год за весь 2022 год, я хотел бы предоставить краткую информацию о рынке жилья в 2022 году.

В 2022 году рынок жилья Китая столкнулся с беспрецедентными проблемами. Из-за частых сбоев из-за пандемии макроэкономические показатели смягчились, а неопределенность потребителей в отношении будущих ожиданий усилилась. Эти факторы снизили желание покупателей приобрести жилье и их платежеспособность, а также затруднили процесс совершения сделок. Кроме того, на рынке нового жилья уверенность потребителей в реализации жилищных проектов резко упала, учитывая риски распространения среди застройщиков. Все вышеперечисленное значительно ослабило положительные эффекты благоприятной политики, что привело к глубокой и устойчивой коррекции рынка.

Столкнувшись с затруднительным положением, мы предприняли решительные действия и искали ответы у передовых операций, сосредоточив наше внимание на сути бизнеса, контроле рисков и повышении эффективности. Нам удалось добиться стратегической трансформации в 2022 году к «качественному росту» от «расширения масштаба». В частности, мы сообщили о меньшем сокращении чистой выручки по сравнению с рыночными корректировками, значительном увеличении валовой прибыли по сравнению с прошлым годом и росте чистой прибыли не по GAAP против тренда, что эффективно смягчает влияние макроэкономических условий, особенно на прибыльность и денежные средства. поток, еще больше укрепляя наши лидирующие позиции в отрасли.

Теперь давайте обратимся к нашим финансовым данным за четвертый квартал. Наша чистая выручка составила 16,7 млрд юаней в четвертом квартале, превысив как наши прогнозы, так и консенсус-прогноз, главным образом потому, что:

Во-первых, повседневная жизнь людей, а также существующие сделки с недвижимостью нормализовались после пика пандемии в некоторых основных китайских городах в конце декабря.

Во-вторых, существующий рынок жилья в Чэнду и некоторых городах в дельте реки Янцзы показал хорошие результаты в 4 квартале, что привело к годовому увеличению доходов от существующего жилья за пределами Ляньцзя по сравнению с их низкой базой в 2021 году.

В-третьих, благодаря нашим инициативам по конверсии продаж в четвертом квартале в Пекине и Шанхае хорошо зарекомендовали себя продажи новых домов.

В частности, наша чистая выручка от существующих услуг по транзакциям на дому снизилась на 11,8% по сравнению с прошлым годом до 5,3 млрд юаней в четвертом квартале. Наша GTV существующих транзакций на дому фактически увеличилась на 1,5% в годовом исчислении в 4 квартале, при этом GTV подключенных агентов увеличилась на 24,3% в годовом исчислении в 4 квартале, однако они были отражены на чистой основе в доходах. В то время как GTV из Ляньцзя снизился, так как города высшего уровня пострадали от COVID в четвертом квартале, и они были зарегистрированы на валовой основе в доходах.

Наша чистая выручка от услуг по транзакциям на новых домах снизилась на 26,8% по сравнению с прошлым годом до 8,3 млрд юаней в четвертом квартале, в основном из-за снижения GTV новых домов на 26,1% до 263,5 млрд юаней за этот период.

Чистая выручка от ремонта и меблировки домов составила 2,1 млрд юаней в четвертом квартале по сравнению с 58 млн юаней за тот же период 2021 года, главным образом потому, что мы завершили приобретение Shengdu, а также благодаря органическому росту этого направления бизнеса.

Наша чистая выручка от новых и других услуг увеличилась на 152,0% по сравнению с прошлым годом до 1,1 млрд юаней в четвертом квартале, в основном за счет увеличения чистой выручки от услуг по управлению арендным имуществом и финансовых услуг.

Валовая прибыль увеличилась на 40,4% до 4,1 млрд юаней в четвертом квартале. Валовая маржа увеличилась до 24,4% в четвертом квартале с 16,4% в четвертом квартале 2021 года. Увеличение было в основном связано с: A, смещением структуры доходов в сторону существующих услуг по транзакциям на дому, а также ремонта и меблировки дома с относительно более высокой маржинальной прибылью, чем сделка с новым домом. услуги; B, более высокая маржинальная прибыль как для существующих, так и для новых транзакционных услуг на дому в результате эффективного контроля затрат, и C, относительно более низкая доля затрат, связанных с магазинами, и других затрат в чистой выручке в 4 квартале.

Операционные расходы снизились на 9,6% в годовом исчислении до 3,7 млрд юаней в четвертом квартале. Общие и административные расходы снизились на 18,6% до 1 792 млн юаней, в основном за счет уменьшения резерва на покрытие убытков по кредитам, а также расходов на персонал и накладных расходов. Расходы на продажи и маркетинг составили 1 333 млн юаней в четвертом квартале по сравнению с 809 млн юаней за тот же период 2021 года. Увеличение произошло в основном за счет консолидации Shengdu. Расходы на исследования и разработки снизились на 31,1% до 509 млн юаней, в основном за счет снижения расходов на персонал и вознаграждения, основанного на акциях, в результате сокращения численности персонала.

Доход от операционной деятельности составил 387 млн юаней в четвертом квартале по сравнению с убытком от операционной деятельности в размере 1 184 млн юаней в четвертом квартале 2021 года. Увеличение валовой прибыли и снижение операционных расходов привели к увеличению операционной маржи до 2,3% в четвертом квартале с отрицательных 6,7. % в 4 квартале 2021 года.

Наш доход от операционной деятельности без учета GAAP составил 1 339 млн юаней, при этом операционная маржа без учета GAAP достигла 8,0% в 4 квартале по сравнению с отрицательными 2,2% за тот же период 2021 года. Скорректированная EBITDA составила 2 164 млн юаней в 4 квартале по сравнению с 484 юанями. млн в четвертом квартале 2021 года.

Чистая прибыль составила 372 млн юаней в 4 квартале по сравнению с чистым убытком в размере 933 млн юаней в 4 квартале 2021 года. Чистая прибыль без учета GAAP составила 1 547 млн юаней в 4 квартале по сравнению с 42 млн юаней за тот же период 2021 года.

Возвращаясь к нашим финансовым данным за 2022 финансовый год. Наша чистая выручка снизилась на 24,9% по сравнению с прошлым годом до 60,7 млрд юаней, в то время как общая стоимость GTV снизилась на 32,3% до 2 609,6 млрд юаней из-за ослабления рыночных настроений и сбоев, связанных с COVID-19. .

Наша валовая прибыль снизилась на 12,9% в годовом исчислении до 13,8 млрд юаней. Валовая прибыль увеличилась на 3,1 процентных пункта до 22,7% в 2022 году.

Наш операционный убыток составил 833 млн юаней в 2022 году по сравнению с операционным убытком в размере 1,4 млрд юаней в 2021 году. Операционная маржа составила минус 1,4% в 2022 году по сравнению с минус 1,7% в 2021 году, в основном из-за относительно более высокой валовой прибыли, что было частично компенсировано увеличением расходов на ремонт и меблировку домов, а также новые и другие услуги в 2022 году по сравнению с 2021 годом.

Доход от операций без учета GAAP составил 2,3 млрд юаней в 2022 году по сравнению с 1,4 млрд юаней в 2021 году. Операционная маржа без учета GAAP составила 3,8% по сравнению с 1,7% в 2021 году.

Наш чистый убыток составил 1 397 млн юаней в 2022 году по сравнению с 525 млн юаней в 2021 году. Чистая прибыль без учета GAAP составила 2 843 млн юаней в 2022 году по сравнению с 2 294 млн юаней в 2021 году.

Теперь я хотел бы выделить следующие финансовые показатели за весь год:

Во-первых, в 2022 году на рынке недвижимости Китая произошла серьезная корректировка. По данным исследовательского института Beike, рынок существующего жилья за год упал на 31%, в то время как данные CRIC показали, что продажи нового жилья от 100 ведущих застройщиков страны упали на 42%. Однако благодаря нашей диверсифицированной бизнес-структуре и лучшему сохранению мощностей по предоставлению высококачественных услуг годовой показатель GTV упал на 32% мягче. Благодаря более высокой способности монетизации нашего нового и существующего домашнего бизнеса, а также увеличению доли услуг по ремонту и меблировке домов с высоким уровнем монетизации, наши доходы снизились всего на 25% в годовом исчислении, что намного больше. меньшее сокращение по сравнению с корректировкой рынка. Более обнадеживающе, наша чистая прибыль без учета GAAP выросла на 24 % за весь 2022 год благодаря ряду мер по оптимизации затрат. Ценность платформы помогла нам добиться впечатляющих результатов в управлении качеством прибыли.

Во-вторых, наш «единый» бизнес, который представляет собой услуги по транзакциям на дому, продемонстрировал высокие показатели прибыльности и финансового благополучия, а также добился замечательных результатов в оптимизации затрат и расходов.

С точки зрения контроля над затратами, постоянные затраты нашего бизнеса с одним телом сократились более чем на треть по сравнению с прошлым годом в четвертом квартале, а переменные затраты в процентах от выручки снизились примерно на 6 процентных пунктов по сравнению с прошлым годом. год.

Перед лицом спада на рынке мы также предприняли решительные меры по сокращению подразделений прибылей и убытков для управления операциями, поощряя бизнес-группы сосредотачиваться на показателях прибыльности посредством оценки эффективности.

Что касается Lianjia, в 2022 году мы приложили значительные усилия для углубления ее деятельности и добились заметных результатов. Доля убыточных магазинов снизилась на 7 процентных пунктов в 2022 году по сравнению с 2021 годом, а соотношение производительности агентов Lianjia и подключенных магазинов в городах, за исключением Пекина и Шанхая, увеличилось до 1,3 в 2022 году по сравнению с 1,2 в 2021 году. Улучшение Lianjia в составе и эффективности агентов также помогло снизить наши затраты.

Кроме того, в 2022 году мы продолжали расширять стратегическое сотрудничество с государственными разработчиками, при этом на проекты этих партнерств приходилось 45% наших продаж в четвертом квартале по сравнению с 28% в первом квартале. Доля составила 41% за весь 2022 год. Помимо этой тенденции, нам все же удалось добиться умеренного увеличения уровня монетизации новых домов в 2022 году.

Несмотря на то, что прибыльность наших существующих услуг по транзакциям на дому колебалась от квартала к кварталу из-за последствий пандемии, в годовом исчислении маржинальная прибыль существующего бизнеса на дому достигла 39,8%, что на 2,8 процентных пункта больше, чем в 2021 году, благодаря более сильным операционным показателям. кредитное плечо благодаря оптимизации фиксированных затрат и более высокому доходу от услуг платформы. Поскольку наши доходы от существующих услуг на дому продолжают расти, мы ожидаем, что прибыльность этого бизнеса будет расти.

За весь 2022 год маржинальная прибыль от новых услуг по транзакциям на дому достигла 23,6%, что на 4,4 процентных пункта больше, чем в 2021 году, в основном за счет увеличения доли высокодоходных проектов и значительного сокращения фиксированных затрат, что подтверждает нашу стратегию строгого балансирования рисков и прибыль на высоковолатильном рынке. В частности, маржа вклада в новое жилье выросла до 26,2% в четвертом квартале, достигнув еще одного рекордного уровня с момента нашего листинга, чему способствовало постепенное улучшение рынка нового жилья в некоторых городах более высокого уровня.

С увеличением маржи взносов на существующие дома и новые дома наша валовая прибыль за весь 2022 год заметно увеличилась до 22,7%, что на 3,1 процентных пункта больше по сравнению с прошлым годом.

В-третьих, с точки зрения операционных расходов, при сохранении наших инвестиций в новые предприятия, включая ремонт и меблировку домов, наши общие расходы не по GAAP в 2022 году снизились на 20% по сравнению с прошлым годом до 11,8 млрд юаней.

К концу 2022 года производительность команд по эксплуатации платформы с точки зрения их поддержки оперативным агентам увеличилась на 20% по сравнению с прошлым годом.

Для нового домашнего бизнеса мы продолжили продвигать модель «Комиссия заранее», чтобы обеспечить более безопасный сбор комиссионных платформой и агентами, а также ускорить продажи проектов. Комиссия заранее составила 44% от нашей общей комиссии в четвертом квартале, по сравнению с 20% в первом квартале. В четвертом квартале на авансовые платежи приходилось более 36% комиссионных государственных застройщиков и 49% — частных застройщиков. Благодаря таким усилиям в 2022 году у нас есть списанный резерв по сомнительным долгам в размере 206 миллионов юаней для нового домашнего бизнеса и 21 миллион юаней для всей группы по сравнению с резервом по сомнительным долгам в размере 1,3 миллиарда юаней в 2021 году. Это отражало наш принцип принимая наиболее осторожный подход к бухгалтерскому учету, подчеркивая при этом достижения в области управления рисками, уделяя особое внимание сбору дебиторской задолженности и повышению чувства безопасности агентов.

В-четвертых, наш бизнес по ремонту и меблировке домов получил значительное развитие благодаря мощной синергии между Beike и Shengdu. Наша предварительная выручка за 2022 год составила 6,2 миллиарда юаней. Выручка составила 2,1 млрд юаней в четвертом квартале, что на 13% больше по сравнению с предыдущим кварталом. В частности, годовой объем продаж по контракту в Ханчжоу и Пекине превысил 1 млрд юаней в каждом, при этом Ханчжоу достиг прибыльности на уровне города, а Пекин вышел на уровень безубыточности во второй половине 2022 года. Наш опережающий рост в этих ведущих городах продемонстрировал нашу способность добиваться быстрого прорыва в масштабах. на этапе прямых продаж, добившись заметного повышения рентабельности. Благодаря дальнейшему наращиванию цепочки поставок, качественной доставке и возможностям цифровизации мы уверены, что добьемся качественного расширения в большем количестве городов.

В-пятых, наша денежная позиция и денежный поток оставались устойчивыми и достаточными, и у нас было надежное управление капиталом. По состоянию на конец 2022 года совокупный остаток наших наличных денежных средств, подобных денежным средствам, составил 78,3 млрд юаней, или 11,4 млрд долларов США, что на 1,1 млрд юаней больше, чем на конец сентября, и на 7,3 млрд юаней, чем на конец 2021 года. Остаток наших денежных средств, их эквивалентов, денежных средств с ограничениями и краткосрочных инвестиций составил 61,1 миллиарда юаней. Остаток наших долгосрочных денежных статей, в основном включенных в долгосрочные инвестиции, составил 17,2 млрд юаней. Наш чистый операционный денежный приток составил 2,6 млрд юаней в четвертом квартале, оставаясь положительным пятый квартал подряд.

Более того, у нас нулевой депозит в Silicon Valley Bank и Credit Suisse. Мы сохраняем твердую приверженность контролю рисков и управлению дебиторской задолженностью. Поступления денежных средств от нового домашнего бизнеса превышали доходы от нового домашнего жилья в течение 6 кварталов подряд и составили 35,9 млрд юаней за весь год, при этом соотношение денежных средств к выручке составляет 1,25. Новый домашний DSO составлял 64 дня в четвертом квартале, что на 14 дней меньше, чем в третьем квартале, и на 28 дней меньше, чем за тот же период в 2021 году.

Обращаясь к прогнозу на первый квартал 2023 года: мы ожидаем, что общая чистая выручка составит от 18,0 млрд до 18,5 млрд юаней в первом квартале, что представляет собой увеличение примерно на 43,4% до 47,4% по сравнению с тем же периодом в 2022 году. Этот прогноз учитывает потенциальное влияние недавней политики, связанной с недвижимостью, состояние восстановления макроэкономики, а также освобождение от неудовлетворенного спроса в 2022 году. Это представляет собой текущий и предварительный взгляд на нашу деловую ситуацию и состояние рынка, которые могут измениться.

В четвертом квартале прошлого года инициативы по оказанию помощи в области политики были развернуты в более широком масштабе как со стороны предложения, так и со стороны спроса. В начале декабря ограничения COVID-19 были оптимизированы, и с тех пор пик заболеваемости быстро достиг своего пика, что привело к подъему на рынке недвижимости. Примечательно, что с начала текущего года цены на жилье прекратили последовательное снижение, сделки начали восстанавливаться. Мы считаем, что к этому следует относиться рационально и объективно. Недавний всплеск можно объяснить двумя факторами. Одним из них является более высокий объем продаж, частично вызванный освобождением отложенного спроса после ослабления ситуации с пандемией, что еще раз продемонстрировало, что спрос на жилье можно только отсрочить, но не устранить. Другая причина заключается в постепенном улучшении рыночных ожиданий на фоне макроэкономического восстановления и последовательного введения поддерживающей политики.

Поскольку 2022 год был насыщен событиями после многочисленных неожиданных потрясений, основной темой политики в этом году будет продвижение вперед с прагматичным подходом к содействию экономическому восстановлению и восстановлению уверенности на рынке. Поддержка модернизации жилья является одной из главных инициатив по расширению внутреннего спроса. Как предприятие, мы будем оставаться в равной степени практичными и рациональными и всегда придерживаться нейтральной точки зрения на рынок, то есть устойчивое долгосрочное развитие рынка соответствует фундаментальным интересам потребителей, правительства и отрасли. Мы всегда были и остаемся убежденными в том, что непреходящая ценность отрасли основывается на стабильных объемах транзакций и ценах, а не на колебаниях, поскольку рыночная стабильность приводит к устойчивым транзакциям, которые подчеркивают ценность агентов. Агенты должны быть противовесом рынку». s взлеты и падения. Это наша социальная ответственность, а также наше профессиональное достоинство.

В 2023 году наша стратегия «одно тело, два крыла» будет способствовать более диверсифицированному развитию и дальнейшему расширению масштабов, что предъявляет более высокие требования к нашей операционной стабильности, распределению ресурсов и прибыльности. Таким образом, наша финансовая стратегия будет по-прежнему сосредоточена на сути деловых операций. На основе оптимизированной структуры затрат и расходов в 2022 году в этом году мы получим прибыль от эффективности, поддержим рост бизнеса и продолжим улучшать качество обслуживания. В то же время мы продолжим строго контролировать риски, сбалансировать взаимосвязь между эффективностью, сбором дебиторской задолженности и ростом масштабов, а также способствовать сотрудничеству с вышестоящими и нижестоящими предприятиями при условии сохранности дебиторской задолженности.

При нейтральном взгляде на рынок мы полностью уверены в стабильном развитии рынка жилья в долгосрочной перспективе. Это не только обеспечивает стабильную среду для нашего долгосрочного развития, но также дает нам прекрасную возможность для дальнейшего повышения качества нашей деятельности. Двигаясь вперед, мы будем продолжать продвигаться вперед с непреходящей силой в наших сердцах и противостоять встречным ветрам с упорством и оптимизмом, руководствуясь нашим неустанным стремлением создавать незаменимую ценность для обширного сектора бытовых услуг и нашего общества.

На этом я заканчиваю свое подготовленное выступление. Теперь мы хотели бы открыть телеконференцию для ваших вопросов.

Оператор, пожалуйста.

Сессия вопросов и ответов

Оператор

[Инструкция оператора] Сегодняшний первый вопрос задает Тимоти Чжао из Goldman Sachs. Пожалуйста продолжай.

Тимоти Чжао

Спасибо руководству за то, что ответили на мой вопрос, и поздравляю с хорошими результатами за год. Мой вопрос касается перспектив отрасли. Может ли руководство поделиться вашим обновленным прогнозом рынка существующих и новых домов в 2023 году? Особенно в связи с сильным ростом объема существующего жилья в Китае за последние два месяца, не могли бы вы рассказать, насколько восстановился отложенный спрос? И насколько устойчивыми, по вашему мнению, являются темпы роста на существующем внутреннем рынке?

Тао Сюй

Недавние показатели рынка, по мере того как неопределенность, вызванная COVID-19, отступает, менталитет жителей Китая вернулся к стремлению к безопасности и росту благосостояния за счет сбережений в целях предосторожности и неприятия риска.

Что касается политики в области недвижимости, то в 2022 году по всей стране было выпущено более 1000 мер стимулирования по сравнению с примерно 450 мерами ужесточения в 2021 году. В результате накапливается поддержка для восстановления рынка. Мы наблюдали усиление политической поддержки в декабре и январе, когда почти все сильные города второго уровня ослабили ограничения на покупку жилья и ипотеку. Среди таких городов, например, в Дунгуане и Фошане реализован полный релакс. В какой-то степени эти изменения политики способствовали падению рынка.

Согласно последним данным рынка недвижимости, отношение потребителей к рынку жилья также значительно улучшилось со стороны спроса.

Для продаж существующих домов: Еженедельные транзакции на нашей платформе перед китайским Новым годом в январе были близки к таковым в июле 2021 года. А ежемесячный GTV существующих домов на нашей платформе в феврале был близок к историческому максимуму в марте 2021 года. GTV городов уровня 1 в феврале был всего на 8,6% ниже, чем пик марта 2021 года, в то время как GTV более сильных городов уровня 2 и более слабых городов уровня 2, а также городов уровня 3 и 4 вырос на 11,3% и 5,5% по сравнению с 2021 годом. пик соответственно. В частности, более сильные города уровня 2 продемонстрировали сильный импульс: Чэнду, Сучжоу, Нанкин, Чжэнчжоу и Тяньцзинь превысили максимальную отметку марта 2021 года на 20%. Сила отчасти была обусловлена единовременным выпуском отложенного спроса, накопившегося за время пандемии.

Для продаж новых домов: также продемонстрирована заметная тенденция к восстановлению. Рост нашей новой домашней подписки в январе стал положительным, увеличившись на 20% по сравнению с прошлым годом. В феврале наши подписки на новые дома выросли на 148% по сравнению с предыдущим годом по сравнению с их низким уровнем в 2022 году, достигнув уровня июня 2021 года, что привело к годовому росту продаж новых домов с февраля этого года.

Цены на жилье: Несмотря на очень сильную динамику объема сделок, к счастью, мы не наблюдаем значительных колебаний цен на жилье. В январе цены как на существующее, так и на новое жилье прервали длинную полосу ежемесячного снижения по всей стране, а в феврале цены на существующее жилье выросли на 1,6% по сравнению с предыдущим кварталом и по-прежнему показали снижение на 5% в годовом исчислении. По мере того, как все большее число клиентов выставляли свои дома на модернизацию на фоне смягчения государственной политики в этом году, количество выставленных на продажу существующих домов по всей стране выросло на 10% по сравнению с прошлым годом, достаточное количество существующих списков домов поддерживало относительно сбалансированное предложение и спрос на рынке.

Нейтральное отношение к рынку: Недавний рост объема сделок продемонстрировал высокую устойчивость и эластичность рынка жилья со стороны спроса. Это краткосрочное восстановление было вызвано несколькими факторами, включая нормализацию транзакционного спроса, единовременное покрытие накопленного неудовлетворенного спроса во время вспышек пандемии и даже досрочное удовлетворение будущих потребностей в покупках со стороны клиентов, которые были обеспокоены потенциальным ростом цен на жилье. . Эти факторы привели к тому, что объем продаж вырос за очень короткое время. Придерживаясь нейтрального взгляда на рынок, мы считаем, что рынок постепенно нормализуется и в долгосрочной перспективе войдет в стадию более стабильного роста. С марта мы также заметили, что еженедельный объем транзакций существующих и новых домашних подписок на платформе начал неуклонно нормализоваться.

О будущем рынке: С точки зрения устойчивости рынка: основываясь на нашем анализе 30 крупнейших городов, мы ожидаем, что в будущем рынок для городов первого уровня будет относительно стабильным. Средняя площадь проданных домов и демографические показатели покупателей жилья с этого года были очень похожи на предыдущие три года. Эти сделки были вызваны в основном обновлением жилья и жестким спросом на недвижимость площадью до 90 квадратных метров. Кроме того, распределение покупок местных и неместных жителей также было стабильным. Для городов второго уровня значительно стимулировался спрос на модернизацию жилья. Это привело к увеличению доли проданных домов площадью более 90 квадратных метров на 3%, увеличению доли покупателей старше 35 лет на 5% и увеличению доли иностранных покупателей жилья на 4%. Идти вперед, такой рынок может испытать волатильность в краткосрочной перспективе из-за структурных изменений. Однако с учетом того, что в этих городах укореняются неместные жители, проводится более благоприятная политика и стабилизируются цены на жилье, спрос на модернизацию жилья со стороны местных жителей может последовать за ним, что может обеспечить надежную поддержку спроса и помочь рынку стабилизироваться в долгосрочной перспективе.

Для существующего внутреннего рынка в 2023 году: основываясь на нашем нейтральном взгляде на рынок, мы благоразумно полагаем, что существующий внутренний рынок вырастет более чем на 15% в годовом исчислении в 2023 году, при этом цены останутся относительно стабильными. Мы считаем, что у рынка есть большой потенциал для роста, учитывая, что единицы сделок с существующими и новыми домами в Китае составляли всего 3,5% от общего количества существующих домов в 2022 году, а коэффициент оборачиваемости существующих домов составлял всего 0,7% по сравнению с нормальная ставка не менее 1% исторически. Между тем, нам необходимо учитывать потенциально неблагоприятные факторы, такие как влияние глобального экономического спада, роста геополитической напряженности и приглушенного роста экспорта на макроэкономику и спрос на жилье.

Для рынка нового жилья в 2023 г.: мы ожидаем, что общая GTV рынка в 2023 г. останется на том же уровне, что и в 2022 г. Реализация жилищных проектов стала меньше беспокоить потребителей с внедрением политики финансирования для застройщиков и улучшением состояние их финансирования, а также постепенное возобновление строительства проекта. Тем временем, когда цены стабилизируются, спрос на модернизацию жилья вернется на новый домашний рынок. Восстановление рынка нового жилья еще больше облегчит финансовые трудности застройщиков. В последнее время земельные аукционы прошли хорошо в таких городах, как Ханчжоу и Сучжоу, где в списке покупателей земли появилось несколько частных застройщиков. Возобновившийся энтузиазм частных застройщиков в отношении земельных аукционов в большем количестве районов также является важным показателем.

За последние несколько лет на рынке жилья Китая наблюдались большие взлеты и падения. Оглядываясь назад, можно сказать, что краткосрочные неопределенности неизбежны, и не следует слишком оптимистично или пессимистично относиться к таким тенденциям. Тем не менее, по мере того, как мы преодолеваем потоки рыночной волатильности и циклов, наша непоколебимая вера в долгосрочные перспективы рынка жилья Китая остается непоколебимой. Мы твердо верим, что на фоне «жилья для проживания, а не для спекуляций» рынок существующего жилья будет все больше занимать центральное место, а операции с новым домом требуют более утонченного подхода и на первый план выйдут качественные услуги. Время этих изменений стремительно приближается.

Оператор

Спасибо. И наш следующий вопрос исходит от сегодня [неразборчиво] с Citigroup. Пожалуйста продолжай.

Неизвестный аналитик

Спасибо руководству за возможность задать вопрос и поздравляем с очень хорошими результатами за четвертый квартал, а также за весь год. Поэтому мой вопрос будет заключаться в том, что в 2023 году как рынок нового жилья, так и рынок существующего жилья вступят в более здоровую и стабильную стадию развития. Может ли руководство поделиться с нами информацией о том, будет ли компания динамически корректировать свои стратегии в ответ на меняющиеся рыночные условия, такие как изменение каналов сбыта? расширение и увеличение доли рынка? Каковы ваши целевые рынки в этом году? Будете ли вы расширяться за счет магазинов Lianjia или других магазинов? Какова стратегия расширения на рынках с относительно небольшой долей рынка, таких как Шанхай, Гуандун и Фуцзянь? Как вы будете бороться с конкуренцией с местными лидерами?

Тао Сюй

Наш взгляд на долю рынка: Мы не работаем с долей рынка в качестве нашего KPI, руководство всегда придерживалось основного принципа «заботиться о клиентах и помогать поставщикам услуг быть хорошими для клиентов».

Тем не менее, мы должны достичь определенного порога масштаба по городу, чтобы реализовать сетевые и масштабные эффекты нашего основного бизнеса, а также в полной мере воспользоваться расширяемостью наших агентов и сети магазинов как инфраструктуры для живых услуг. Поэтому нам нужно обратить внимание на масштаб и добиться достаточного масштаба за счет подключения и расширения возможностей подключенных магазинов и агентов.

Существующие услуги по транзакциям на дому: этот раунд масштабных рыночных корректировок предоставил нам возможности для более быстрого масштабирования, и мы ожидаем, что большее количество клиентов воспользуется качественным сервисом, предлагаемым Beike в этом году.

За последние два года коррекция рынка была длительной и глубокой, что привело к значительному сокращению отраслевого предложения в различных регионах. Тем не менее, у нас лучше сохраняются мощности: количество активных агентов в 25 ключевых городах даже увеличилось по сравнению с прошлым годом в конце 2022 года. Кроме того, мы сосредоточились на удержании высококачественных агентов, что позволяет нам получать больше преимуществ от отскок рынка во время цикла восстановления.

Конкретные инициативы в разных городах Для наших самых эффективных городов мы продолжим изучать возможности в конкретных сегментах рынка, таких как рынки среднего и высокого класса, пригородные рынки и т. д.

В городах с конкурентной средой мы наблюдали, как наш бизнес расширялся относительно быстрыми темпами, начиная со второй половины прошлого года, благодаря нашему лучшему сохранению мощностей, нашему управлению деловым поведением, например, исправлению ситуации с переманиванием клиентов, нашим целенаправленным операциям и нашему эксперту по сообществу. тренировки дали замечательные результаты.

У нас есть еще большие возможности в городах, где еще есть много возможностей для увеличения нашей доли рынка, а рынок относительно фрагментирован. Например, в Шанхае, на рынке в триллион юаней, наше проникновение на рынок по-прежнему значительно ниже, чем в Пекине. Чтобы расширить наш бизнес в этих городах, мы будем активно реализовывать ряд инициатив, таких как установление большего количества контактов с поставщиками высококачественных услуг, инвестиции в наш бренд и качество обслуживания, а также повышение операционной эффективности.

Новые услуги по транзакциям на дому: в этом году мы будем последовательно подчеркивать «неприятие риска» в качестве главного приоритета, как и в прошлом году. Мы не будем заранее ослаблять контроль над рисками или ставить под угрозу безопасность бизнеса, особенно безопасность сбора дебиторской задолженности агентов, в обмен на расширение масштаба платформы. Но мы также будем делать динамические корректировки в зависимости от рынка и восстановления разработчиков. По мере улучшения ситуации с денежными потоками разработчиков улучшится и их дебиторская задолженность перед нами, что приведет к повышению их рейтингов в нашей внутренней системе. Их улучшенные рейтинги риска позволят нам расширить наше сотрудничество, а также могут расшириться целевые рынки для наших новых услуг по транзакциям на дому.

Между тем, на рынке продаж новых домашних каналов наблюдается значительное увеличение концентрации в недавнем раунде коррекции рынка. Наша более качественная и безопасная дебиторская задолженность и более здоровое новое домашнее ведение бизнеса завоевали доверие большого числа поставщиков услуг и агентов в этом секторе. Они соединяются с нами через ACN и канал Fangjianghu, становясь краеугольным камнем дальнейшего расширения наших новых услуг по домашним транзакциям по мере восстановления рынка.

Оператор

Спасибо. И наш следующий вопрос сегодня исходит от Цзюн Шао из Barclays. Пожалуйста продолжай.

Цзюн Шао

Большое спасибо, что приняли мой вопрос. И позвольте мне добавить к моим поздравлениям с очень хорошими результатами и руководством. Вы говорили о повышении эффективности ваших агентов и ваших магазинов, мне просто интересно, не могли бы вы рассказать о своей цели, если она у вас есть, для магазинов и агентов в этом году? И вы уже значительно улучшили их производительность в прошлом году, как вы можете еще больше повысить их производительность, не теряя при этом своей сильной культуры и элементов производительности? Спасибо.

Тао Сюй

В целом, у нас нет планов по значительному расширению наших магазинов и агентов. Как мы уже упоминали в прошлом квартале, мы сосредоточены на повышении эффективности каждого магазина и агента при одновременном увеличении доходов агентов, а не на крупномасштабном расширении. Этот подход не изменится. Только когда доходы магазинов и агентов неуклонно растут, отрасль может сохранить высококвалифицированных специалистов и добиться здорового развития. Кроме того, учитывая текущую тенденцию к сбалансированному рынку спроса и предложения и более широкий акцент на том, что «жилье предназначено для проживания, а не для спекуляций», мы не ожидаем значительного увеличения производственных мощностей после восстановления рынка. Наши планы для агентов и магазинов в этом году включают следующее:

Касательно масштаба. С точки зрения магазинов: мы планируем сосредоточиться на крупных и высококачественных магазинах и организовать подключение магазинов Fangjianghu для продажи новых домов к нашей платформе в качестве подключенных магазинов. С точки зрения агентов: мы планируем набирать агентов в течение весеннего сезона набора в 2023 году, после чего мы ожидаем, что количество агентов будет стабильным. Это включает в себя увеличение доли агентов среднего уровня и увеличение числа агентов в нескольких городах с необходимостью расширения масштаба.

Качество и эффективность. Продуктивность магазинов: в 2023 году мы ожидаем значительного повышения производительности магазинов в результате наших постоянных усилий в отношении крупных магазинов, рейтингов магазинов и агентов, управления деловым поведением и Академии Хуацяо. Мы стремимся улучшить управление убыточными и неэффективными магазинами и считаем, что неэффективность может носить временный характер.

Продуктивность агента. Общая производительность агентов имеет огромные возможности для улучшения в долгосрочной перспективе. Ориентиром может быть Пекин, где производительность наших агентов в 3-4 раза выше, чем в среднем по отрасли.

Ляньцзя: в 2022 году, за исключением Пекина и Шанхая, производительность агентов Ляньцзя была в 1,3 раза выше, чем у подключенных агентов, и наша цель на этот год — увеличить этот показатель до 1,4 раза.

Для Deyou и подключенных магазинов: хотя мы не будем ставить конкретную цель по производительности агентов в этом году, мы улучшим ряд операционных показателей, чтобы повысить производительность агентов, такие показатели включают: кросс-магазин, коэффициент межбрендового сотрудничества, сопровождение домой туры агентами по домашнему листингу, разница в ценах между листингом и ценами транзакций, а также соотношение ролей ACN для одной транзакции.

С точки зрения культуры: мы верим в важность заботы о потребителях. Мы верим в ценность обмена успешным опытом и инфраструктурой с отраслью для расширения возможностей и повышения эффективности отрасли. Мы верим в ценность защиты интересов поставщиков услуг, своевременной выплаты комиссионных. Мы верим в ценность улучшения отраслевого кодекса поведения и помогаем разработчикам и всем участникам работать с чувством безопасности и справедливости. Мы верим в ценность наших сотен тысяч отличных поставщиков услуг, которые обслуживают сообщества в течение многих лет и создали этот уникальный ров в сфере услуг на дому. И мы верим в ценность времени. Это то, что мы делаем, не идеально, но мы на правильном пути.

Оператор

Спасибо. И наш следующий вопрос сегодня исходит от Джона Лама из UBS. Пожалуйста продолжай.

Джон Лам

Спасибо, а также поздравляю с результатом, поэтому мой вопрос касается оптимизации затрат в третьем квартале прошлого года, которая была очень эффективной. Есть ли еще возможности для дальнейшего совершенствования? И можно ли использовать коэффициент расходов за третий квартал 2022 года для вывода о последующей прибыльности? Спасибо.

Тао Сюй

Спасибо, Джон, за затраты и расходы на «однотелый» бизнес, мы быстро в 2022 году реализовали ряд инициатив по сокращению затрат и повышению эффективности. В результате затраты и затраты на наш «однокорпусный» бизнес были оптимизированы и достигли уровня 2019 года, который мы считаем относительно устойчивым.

Что касается контроля над расходами, то в четвертом квартале 2022 г. постоянные затраты нашего бизнеса с одним телом снизились на 36% по сравнению с прошлым годом, а его переменные затраты в процентах от выручки снизились на 5,6 п.п. по сравнению с прошлым годом.

С точки зрения расходов общие суммы операционных расходов не по GAAP снизились на 17% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года до уровня 2019 года. Снижение расходов будет более значительным, если мы исключим влияние консолидации Shengdu.

Предварительная комиссия составила 44% от общей суммы комиссионных за новый дом в четвертом квартале по сравнению с 20% в первом квартале. Это обеспечило сбор дебиторской задолженности по новым домам, смягчив негативное влияние резервов по сомнительным долгам по новым домам на наши расходы.

В 2023 году производительность агентов нашей платформы еще больше повысится, и мы внедрим стимулы для развития и удержания наших существующих сотрудников. Мы также надеемся компенсировать затраты на такие стимулы за счет постоянного контроля расходов, не связанных с персоналом.

Кроме того, мы надеемся повысить производительность агентов за счет инвестиций в технологии, чтобы сократить их время, затрачиваемое на малопродуктивные дела, что позволит им раньше уходить с работы, проводить больше времени со своей семьей и способствовать дальнейшей оптимизации отрасли, а также потенциальным повышение рентабельности платформы.

В целом, наша финансовая стратегия для нашего «единого» бизнеса по-прежнему будет направлена на эффективность. С оптимизированным уровнем затрат и расходов в 2022 году мы будем поддерживать рост качества с минимальными затратами. Между тем, мы будем продолжать строго контролировать риски и находить баланс между эффективностью, скоростью сбора дебиторской задолженности и расширением масштаба, с обеспечением безопасности дебиторской задолженности, мы будем расширять наше сотрудничество с партнерами в апстриме и даунстриме.

Для бизнеса с двумя крыльями, в отношении нашего бизнеса по ремонту и меблировке домов, в дополнение к тому, что его общий коэффициент убытков не будет увеличиваться в дальнейшем, мы будем использовать возможности для укрепления наших основных возможностей, включая способность продукта, цепочки поставок и предоставления услуг, и инвестировать в высокие – поставщики качественных услуг.

В целом, мы рассмотрим некоторые избыточные инвестиции, которые мы сделали во время последнего раунда роста рынка, и, продолжая способствовать росту нашего бизнеса, будем строго контролировать затраты и расходы, чтобы сбалансировать рост и прибыльность.

Джон Лам

Спасибо, можно еще один вопрос, вы также упомянули о двух крыльях, каковы ваши планы относительно расширения масштаба и повышения эффективности ваших двух крыльев? Стратегия расширения и масштаб инвестиций? Ремонт и меблировка дома с полным спектром услуг достигли от 0 до 1 в 2022 году, является ли 2023 критическим годом для перехода от 1 до 10? Пожалуйста, поделитесь с нами ключевыми направлениями и целями на 2023 год?

Стэнли Пэн

Хорошо. Отвечу на ваш вопрос, 2022 год был годом рождения и укоренения наших двух крыльев. Мы сделали значительный шаг вперед как в нашем бизнесе по ремонту и меблировке дома, так и в нашем бизнесе по аренде. Тем не менее, это был еще маленький шаг, от 0 до 0,1 в большинстве городов. Что касается ремонта и меблировки дома, то общий объем продаж по контракту изменил тенденцию и увеличился более чем на 30% по сравнению с прошлым годом, а общий доход превысил 6 миллиардов долларов. И в Пекине, и в Ханчжоу мы достигли первого рубежа в более чем 1 миллиард продаж по контракту в год. Что касается услуг по аренде, то в 2022 году мы вошли в 13 городов, а общее количество объектов аренды под управлением превысило 120 000 единиц.

В 2023 году мы создадим эталонные города, совершим прорыв с 0,1 до 1 и сделаем целенаправленные инвестиции для создания долгосрочных возможностей. В 2023 году наши двунаправленные предприятия будут опираться на текущую динамику в городах, в которые мы въезжаем. Мы не будем стремиться к всестороннему и быстрому расширению масштабов.

Во-первых, вместо того, чтобы сосредоточиться на краткосрочном и быстром расширении масштабов, мы будем продолжать решительно инвестировать в наши долгосрочные возможности, включая способность стандартизировать услуги и предоставлять лучший онлайн-опыт, а также онлайн-операции цепочки поставок, цифровизацию. возможности, продуктовая специализация для китайских потребителей и профессионализм поставщиков услуг.

Во-вторых, основываясь на этих возможностях, мы надеемся добиться всестороннего научного управления, преобразования бизнес-лидеров и повышения операционной эффективности для ремонта и меблировки дома. Мы также рассчитываем сократить период незанятости наших арендуемых помещений, повысить удовлетворенность потребителей и повысить эффективность наших поставщиков услуг и нашего бизнеса. Наша цель на 2023 год — глубоко проникнуть в несколько ключевых городов и установить их в качестве эталонов, что позволит нашим двум подразделениям действительно совершить прорыв с 0,1 до 1. В 2024 году мы воспроизведем и распространим эти эталоны в большем количестве городов. Это мой ответ, спасибо.

Оператор

Сейчас мы приближаемся к завершению телефонной конференции. Теперь я передам слово вашему сегодняшнему докладчику, г-же Ситинг Ли, для заключительного слова.

Ситин Ли

Еще раз спасибо за то, что присоединились к нам сегодня. Если у вас есть дополнительные вопросы, пожалуйста, свяжитесь с командой Beike по связям с инвесторами, используя контактную информацию, указанную на нашем веб-сайте. На этом сегодняшняя телеконференция завершается, и мы с нетерпением ждем возможности снова поговорить с вами в следующем квартале. Спасибо и до свидания.

Подписывайтесь на наш Telegram-канал: https://t.me/chinastocksnet
Подписывайтесь на наш YouTube-канал: https://www.youtube.com/ChinaStocks

Автор: Stock Ideas Newsletter, Seeking Alpha