Лопнувший жилищный пузырь Китая будет потрясать экономику долгие годы

Краткое содержание статьи

  • Миллиардные стимулы Китая не смогли усилить спрос на жилье
  • Некоторые экономисты призывают к рыночному дну к концу года

Подробности

Волна стимулов, направленных на оживление рынка жилья Китая — миллиарды банковских кредитов, снижение процентных ставок и поддержка застройщиков — мало что сделала, чтобы помочь Эхо продать свой дом недалеко от Шанхая.

Сотрудница СМИ получила всего четыре кусочка от потенциальных покупателей за шесть месяцев и рассматривает возможность снижения на 10% запрашиваемой цены в 3,3 миллиона юаней (460 000 долларов). Она считает, что этот застой на рынке жилья, худший в современной истории Китая, затянется на годы.

«Все ждут более резкого падения цен на жилье, прежде чем решатся на покупку», — сказала Эхо, попросившая назвать ее только по имени, опасаясь возмездия за ее негативный прогноз. «Будет порочный круг».

В то время как многие экономисты говорят , что пагубный спад на рынке жилья в Китае не усугубится и что стимулы начнут действовать в этом или следующем году, реальность на местах для таких продавцов, как Эхо, гораздо мрачнее.

Продажи жилья и цены остаются вялыми на фоне экономического спада и ограничений Covid Zero. Потребительское доверие близко к рекордно низкому, а недавний опрос центрального банка показал, что 73% домохозяйств ожидают, что цены на недвижимость останутся неизменными или упадут в ближайшем будущем. Даже праздничная Золотая неделя, обычно хорошее время для недвижимости, не смогла дать искру, когда продажи упали на 38%.

Все еще падает

Продажи жилья и строительство падают уже больше года

Поскольку председатель Си Цзиньпин и другие лидеры Коммунистической партии собираются в воскресенье на свой съезд, который проводится два раза в десятилетие, мало что имеет большее значение, чем рынок жилья, который тормозится собственной политикой Пекина, направленной на снижение кредитного риска при одновременном повышении доступности жилья во имя «общего процветания».

С оценками, варьирующимися от 2,4 триллиона долларов для рынка нового жилья до 52 триллионов долларов для домов и существующего инвентаря, огромные просторы жилищного сектора Китая означают, что на карту поставлено многое.

Недвижимость составляет около четверти внутреннего производства и почти 40% активов домохозяйств. Любому правительству трудно лопнуть пузырь такого размера, не спровоцировав финансовый кризис, а предыдущие попытки в Японии в 1989 году и в США в 2007-08 годах оказались катастрофическими.

Падение цен

Цены на жилье за ​​пределами четырех крупнейших городов упали более года назад

Политики проявляют повышенную срочность, чтобы справиться с последствиями. Среди последних шагов центральное правительство разрешило почти двум десяткам городов снизить ставки по ипотечным кредитам. Финансовые регуляторы приказали крупнейшим государственным банкам выделить не менее 600 млрд юаней финансирования отрасли. Пекин даже предложил редкие налоговые льготы для людей, которые покупают новый дом в течение года после продажи.

До сих пор ни один из этих шагов не помог восстановить доверие к сектору, который терпел бесконечную боль за последние 18 месяцев. Репрессии правительства в отношении заимствований ударили по разработчикам, таким как China Evergrande Group, вызвав волну дефолтов по долларовым облигациям на сумму более 50 миллиардов долларов.

Анализ, проведенный Международным валютным фондом на этой неделе, показал, что 45% застройщиков могут быть не в состоянии покрыть свои долговые обязательства за счет прибыли, а 20% из них могут стать неплатежеспособными, если их инвентарная стоимость будет привязана к текущим ценам на недвижимость.

Показатель высокодоходного долга остается почти самым низким за более чем десятилетие, в то время как основной фондовый индекс недвижимости упал на 39% в этом году. Акции недвижимости и облигации вряд ли вырастут до тех пор, пока не вырастут продажи жилья.

Потребители тоже испытывают трудности. Беспорядки вызвали беспрецедентные протесты после того, как нехватка денежных средств у застройщиков привела к задержкам строительства по всему Китаю, что побудило сотни тысяч домовладельцев бойкотировать выплаты по ипотечным кредитам до тех пор, пока их дома не будут построены.

Потенциальные побочные эффекты для экономики огромны. Миллионы домохозяйств наблюдают, как их сбережения быстро теряют ценность, в то время как блокировки Covid подрывают доверие потребителей. Это приводит к рекордному увеличению сбережений и самому слабому спросу на кредиты со времен мирового финансового кризиса. В течение года по сентябрь банки выдали наименьшее количество ипотечных кредитов за любой год с 2015 года.

Текущий спад, продолжающийся уже второй год, уже бьет рекорды, что делает его самым крутым и продолжительным спадом с момента появления частной собственности на жилье в 1990-х годах. В то время как продажи в крупных городах, таких как Пекин, Шанхай и Шэньчжэнь, немного выросли в первые недели сентября, общий рынок в долларовом выражении у 100 крупнейших застройщиков в прошлом месяце по-прежнему снизился на 25% по сравнению с прошлым годом.

Lengmu, агент по недвижимости в Шанхае, заключил всего две сделки с тех пор, как в июне город снял карантин. Он говорит, что среднее количество подержанных домов, проданных в одном квартале, за последние шесть месяцев упало ниже 10 по сравнению с 30-50 в хороший год. Клиенты либо уехали из города, либо ждут, когда цены перестанут падать.

«В наши дни очень сложно заключить сделку», — сказал Ленгму, который хотел, чтобы было указано только его имя, и проработал в сфере недвижимости четыре года. Он надеется, что ситуация на рынке улучшится после снижения ставки. «Если вы не можете заключить какую-либо сделку, вам не платят ничего, кроме вашей базовой зарплаты. Я чувствую давление».

Рыночный этаж

Некоторые экономисты говорят, что меры политики, наряду с постепенным ослаблением ограничений, введенных в связи с Covid, могут помочь рынку найти дно в этом году и выйти на плато в 2023 году. Мало кто призывает к резкому восстановлению.

«Меры правительства направлены на предотвращение распространения трудностей на рынке недвижимости на более широкую экономику, а не на стимулирование рынка жилья», — написали аналитики Morgan Stanley, включая Стивена Ченга и Хлою Лю, в заметке от 9 октября. Они не видят восстановления до второго квартала следующего года. Deutsche Bank AG говорит, что рынок, возможно, достиг дна в августе.

Оптимисты указывают на растущий средний класс Китая, который подстегнет новый уровень расходов. В 2010 году Китай превзошел Японию, став второй по величине экономикой мира, чему способствовала крупнейшая в истории урбанизация.

Тем не менее, Bloomberg Economics сообщает, что эта тенденция замедляется, и около 65% населения Китая в настоящее время проживает в городах. По словам Чанга Шу, главного экономиста по Азии в Bloomberg Economics, предложение жилья должно упасть примерно на 25%, чтобы соответствовать прогнозируемому фундаментальному спросу в 2031 году. Фундаментальный спрос вытесняет спекулятивных покупателей.

Источник: NBS, World Population Prospects ООН, Bloomberg Economics.

Предложений уже достаточно после того, как девелоперы, такие как Evergrande, в последнее десятилетие начали лихорадочно брать кредиты, чтобы построить больше квартир. По оценкам Bloomberg Economics, около 2,8 миллиарда квадратных метров недвижимости в настоящее время пустуют — площадь в 47 раз превышает площадь Манхэттена.

Несмотря на то, что Пекин предпринимает шаги по поддержке рынка, правительство придерживается своей мантры о том, что «дома предназначены для проживания, а не для спекуляций». Отделка незавершенных домов больше связана с сокращением социальных волнений и обеспечением финансовой стабильности.

Работа не выполнена

Китайские застройщики начинают гораздо больше строительства, чем заканчивают

«Вероятно, центральным властям придется взять на себя какие-то публичные и заслуживающие доверия обязательства, чтобы гарантировать, что строительство жилья будет доведено до конца», — сказал Адам Вулф, экономист по развивающимся рынкам в Absolute Strategy Research Ltd. в Лондоне. «Несколько слов от Си Цзиньпина о том, что это политический приоритет, могут помочь».

Эта невозмутимость подпитывает ставки на то, что Си сделает больше во время своего третьего срока, чтобы обеспечить выход Китая из кризиса. Ни один из экономистов, опрошенных Bloomberg, не призывает к рецессии в ближайшее время: по средней оценке ВВП вырастет на 5,1% в 2023 году по сравнению с 3,4% в этом году.

«Китай как страна переживет спад на рынке недвижимости — так всегда бывает», — сказала Энн Стивенсон-Янг, соучредитель исследовательской фирмы J. Capital Research Ltd., которая настроена по-медвежьи в отношении китайской недвижимости. «Но люди понесут убытки, и банки попросят подстричься».

Экономисты Morgan Stanley недавно предприняли попытку предсказать, что произойдет, если Пекин будет медлить, смоделировав стресс-тест, который приведет к росту всего на 1% в первой половине следующего года и сокращению 11 миллионов рабочих мест. МВФ нарисовал свою мрачную картину того, как спад на рынке жилья может перерасти в банковский кризис. По одному сценарию 15% мелких банков могут разориться.

«Все, что вы можете сделать, это взглянуть на историю и сделать обоснованное предположение», — сказал Ларри Ху, экономист Macquarie Group Ltd., который в прошлом году предсказал, что политика ужесточения политики Пекина продлится до 2022 года. «Что, если власти смогут терпеть еще 12 месяцев даунцикл? Это твой новый кошмарный сценарий».

Источник: Bloomberg

You might also like