Как отсутствие налога на недвижимость сделало Китай открытым для пузыря на рынке недвижимости

Краткое содержание статьи

• Зависимость местных органов власти от горячего рынка недвижимости для продажи земли и дешевого доступного кредита была обвинена в пузыре, но другие факторы были в игре.
• Даже такой низкий налог на недвижимость, как 0,5–1%, мог бы помочь предотвратить образование пузыря, разрушающего экономику Китая.

Подробности

• Подписывайтесь на наш Telegram-канал: https://t.me/chinastocksnet
• Подписывайтесь на наш YouTube-канал: https://www.youtube.com/ChinaStocks

Теперь, когда пузырь на рынке недвижимости в Китае лопнул, пришло время выяснить, почему он вообще образовался и вырос до таких огромных размеров.

Аналитики часто упоминают три фактора: зависимость местных органов власти от горячего рынка недвижимости для продажи земли, дешевые кредиты и доступность кредитов. Тем не менее, я считаю, что более важным фактором является нулевая стоимость владения или отсутствие налога на недвижимость. Давайте рассмотрим эти четыре фактора по очереди.

Во-первых, органы местного самоуправления. Хотя местные органы власти по всей стране могут захотеть создать и поддерживать горячий рынок недвижимости для продажи земли, сбора налогов и создания рабочих мест, на макроуровне они ничего не могут сделать. У них нет рычагов, чтобы тянуть.

Но на национальном уровне ограничение высоких цен на недвижимость действует уже около десяти лет. Например, во многих крупных городах правительство фактически запретило «перепродажу» собственности. Эти города также ввели потолки цен, не допустили нерезидентов на рынок и запретили жителям покупать вторичное жилье. Там, где разрешены вторые дома, были наложены суровые наказания.

Во-вторых, есть дешевый кредит для строителей и покупателей жилья. В последнее десятилетие процентные ставки по ипотечным кредитам в целом оставались в диапазоне от 4 до 6 процентов при среднем уровне инфляции от 2 до 3 процентов. Учитывая низкие коэффициенты дефолта, эти процентные ставки следует считать в целом справедливыми. Застройщики обычно платят банкам от 5 до 8 процентов, и трудно сказать, что эти ставки возмутительно низкие.

Кроме того, эти ставки не кажутся несправедливыми по сравнению с годовой фиксированной процентной ставкой по банковскому депозиту в размере около 3 процентов и процентной маржей банковского сектора. Помимо процентных ставок по банковским депозитам, все другие процентные ставки в Китае уже давно либерализованы и поэтому зависят от рынка.

Даже процентные ставки по депозитам постоянно подвергались сомнению со стороны широкого круга фондов денежного рынка и продуктов управления капиталом. Следовательно, эти ставки следует рассматривать как определяемые на конкурентной основе.

В-третьих, доступность кредита. Несмотря на то, что получить ипотечный кредит легко, китайские банки сохранили соотношение кредита к стоимости (LTV) намного ниже 70-80%. На практике многие ипотечные кредиты составляют лишь половину или менее половины стоимости покупки недвижимости. В отличие от других стран мира, на материке вы не увидите 90-процентного или даже 85-процентного коэффициента LTV.

Застройщики не предоставили покупателям жилья дополнительное финансирование. Хотя строители изобретали различные хитрые схемы для получения финансирования от финансовых учреждений и рынков капитала, это должно было увеличить предложение недвижимости и ослабить, а не раздуть пузырь.

Остается единственный другой подозреваемый: нулевая стоимость владения недвижимостью. Кристофер Вуд утверждал в своей книге 1992 года «Экономика пузыря», что почти нулевая стоимость владения землей до 1991 года была частично причиной гигантского пузыря на рынке недвижимости Японии.

Тот же аргумент, возможно, применим и к Китаю сегодня. Точно так же плата за управление недвижимостью по всей стране незначительна, и это также способствовало увеличению стоимости чистых активов жилищного фонда. Для рынка жилья, где доходность от сдачи в аренду может составлять всего 1–2% в год, любой значимый налог на недвижимость в размере, скажем, от 0,5 до 1% в первую очередь предотвратил бы образование пузыря.

Рынок недвижимости материкового Китая имеет короткую историю. Менее чем за 30 лет доля домовладельцев в стране достигла около 90%, что намного выше, чем на Западе. Например, это соотношение составляет около 65 процентов в Англии и 66 процентов в Соединенных Штатах.

И это несмотря на то, что за это время сотни миллионов граждан Китая переехали в города из сельской местности. В 1990 году около четверти населения проживало в городах. Сегодня это соотношение выросло примерно до 65 процентов.

Эта феноменальная трансформация должна иметь культурную основу. После 1949 года домовладение и право собственности в целом отрицались и осуждались. Как ни странно, этот эпизод заставил китайцев жаждать чем-то владеть.

Когда им разрешили владеть собственными домами, началось извержение пресловутого вулкана. В этом контексте следует рассматривать любовь публики к недвижимости. Даже сегодня, после того, как пузырь лопнул, сектор домохозяйств Китая все еще не сильно напряжен по сравнению с другими странами, хотя есть очаги бедствия.

Пекин знает силу налога на недвижимость, но чиновники слишком боятся проколоть пузырь. Вот почему пилотная программа сбора налога на недвижимость в Шанхае и Чунцине не была распространена на остальную часть страны. Учитывая крах сектора недвижимости в прошлом году, не стоит ждать общенационального налога на недвижимость в ближайшее время.

• Подписывайтесь на наш Telegram-канал: https://t.me/chinastocksnet
• Подписывайтесь на наш YouTube-канал: https://www.youtube.com/ChinaStocks

Автор: Джо Чжан, SCMP