Как Evergrande могла превратиться в «китайскую Lehman Brothers»

За последние два месяца сотни людей собрались в 43-этажном центре Zhuoyue Houhai в Шэньчжэне, где штаб-квартира China Evergrande Group занимает 20 этажей. Они держали транспаранты с требованием погашения просроченных кредитов и финансовых продуктов. Полиция с защитными щитами должна была быть на месте, чтобы держать ситуацию под контролем.

Демонстранты — это рабочие-строители жилищных проектов застройщика, поставщики строительных материалов и инвесторы в продукты компании по управлению капиталом (WMP). От поставщиков красок до декоративных и строительных компаний, Evergrande задолжала более 800 миллиардов юаней (124 миллиарда долларов) в течение одного года, в то время как у него есть только 10-я часть этой суммы наличными.

По состоянию на конец июня у Evergrande было почти 2 триллиона юаней (309 миллиардов долларов) долгов на балансе, плюс неизвестная сумма неучтенных долгов. Многие организации считают, что гигант недвижимости находится на грани серьезной реструктуризации долга или даже банкротства.

Банкротство было бы равнозначно финансовому цунами или, как говорят некоторые аналитики, «китайскому Lehman Brothers». Крах крупного американского инвестиционного банка в 2008 году спровоцировал мировой финансовый кризис.

Несомненно, Evergrande, один из трех крупнейших девелоперов Китая, имеет в Китае огромное присутствие.

Его обязательства эквивалентны примерно 2% ВВП Китая. В компании работает более 200 000 сотрудников, которые сами и многие члены их семей вложили миллиарды юаней в WMP компании. У компании в стадии строительства более 800 объектов, более половины из них остановлены из-за нехватки денежных средств. Тысячи компаний, занимающихся добычей и переработкой, полагаются на Evergrande в своем бизнесе, создавая более 3,8 миллиона рабочих мест каждый год.

Как и во многих китайских конгломератах, «слишком больших, чтобы обанкротиться», кризис Evergrande породил спекуляции по поводу того, вмешается ли правительство, чтобы спасти компанию. По данным людей, близких к переговорам, пока никаких сделок не достигнуто.

В заявлении на прошлой неделе Evergrande опровергла слухи о банкротстве. Хотя разработчик сталкивается с беспрецедентными трудностями, он выполняет свои обязанности и делает все возможное для восстановления нормальной работы и защиты законных прав и интересов клиентов, говорится в заявлении на его веб-сайте.

Компания наняла финансовых консультантов для изучения «всех возможных решений», чтобы облегчить денежный кризис, предупредив, что нет никаких гарантий, что компания выполнит свои финансовые обязательства. Он неоднократно давал понять, что будет продавать акции и активы, включая, помимо прочего, инвестиционную недвижимость, отели и другую недвижимость, и привлекать инвесторов для увеличения капитала Evergrande и ее дочерних компаний.

Рост заемных денег

На протяжении многих лет Evergrande несколько раз сталкивался с проблемой ликвидности, но каждый раз избегал банкротства. Но этот раз беспрецедентен кризис денежных потоков и доверия.

Акции Evergrande в Гонконге упали до 10-летнего минимума. Его наземные облигации упали до того, что инвесторы называют дефолтным уровнем облигаций. Все три глобальные рейтинговые компании и одна внутренняя рейтинговая компания понизили рейтинг долга Evergrande.

Многие годы китайских девелоперов двигали «три столпа»: высокая текучесть кадров, высокая валовая прибыль и высокая долговая нагрузка. Застройщики используют заемные деньги для приобретения земли, сбора средств на предпродажной основе еще до начала проектов, а затем занимают больше денег для инвестирования в новые проекты.

В 2018 году Evergrande сообщила о рекордной прибыли в 72 миллиарда юаней, что более чем вдвое превышает чистый показатель предыдущего года. Но помимо этого он тратил более 100 миллиардов юаней в год на выплаты долгов.

Даже в хорошие годы у компании обычно был отрицательный операционный денежный поток, не хватало денежных средств для покрытия краткосрочных кредитов, подлежащих погашению в течение года, а выручки от предпродажной подготовки не хватало для оплаты поставщикам. Помимо займов в банках, Evergrande также берет займы у руководителей и сотрудников.

Когда девелоперы ищут средства в банках, кредиторы часто требуют личных вложений от руководителей девелоперов в качестве меры контроля рисков, сказал Caixin бывший сотрудник отдела управления активами Evergrande.

«В такие моменты Evergrande проводила внутреннюю кампанию по сбору средств», — сказал менеджер. «Либо руководители будут платить из своего кармана, либо они поставят цель для каждого подразделения».

Один краудфандинговый продукт, выпущенный для руководителей, назывался «Chaoshoubao», что означает «супер-возвращаемое сокровище». В 2017 году Evergrande пыталась получить финансирование проекта от государственного China Citic Bank в Шэньчжэне, что потребовало личных инвестиций от руководителей Evergrande. Затем компания выпустила Chaoshoubao для сотрудников, пообещав 25% годовых и выкуп основной суммы и процентов в течение двух лет. Минимальная сумма инвестиций составила 3 ​​миллиона юаней. China Citic Bank в конечном итоге согласился предоставить Evergrande средства на приобретение в размере 40 миллиардов юаней.

В 2020 году Чэнь Сюин, бывший вице-президент China Citic Bank и глава отделения банка в Шэньчжэне с 2012 по 2018 год, был приговорен к 12 годам тюремного заключения за получение взяток после выдачи кредитов.

Один из руководителей Evergrande сказал, что он лично инвестировал 1,5 миллиона юаней и мобилизовал своих подчиненных, чтобы вложить 1,5 миллиона юаней в Chaoshoubao. Некоторые сотрудники даже занимали деньги, чтобы инвестировать в продукт, потому что доходность 25% была намного выше, чем ставка по ссуде.

Когда Chaoshoubao должен был быть погашен в 2019 году, компания попросила сотрудников, купивших продукт, согласиться на продление срока погашения на один год. Затем в 2020 году компания попросила еще одного продления на год. Один инвестор сказал, что покупатели получили годовой доход от 4% до 5% за последние четыре года, что намного ниже обещанного дохода в 25%.

Когда разразился кризис денежного потока Evergrande, компания решила выплатить основную сумму только текущим руководителям. С конца августа до начала сентября компания выплатила нынешним руководителям и сотрудникам около 2 миллиардов юаней, но по-прежнему была должна 200 миллионов юаней бывшим сотрудникам, в том числе Рен Цепингу, бывшему главному экономисту Evergrande, который присоединился к Soochow Securities Co. в марте.

Отделение благосостояния Evergrande также продает WMP населению. По словам бывшего сотрудника отдела управления активами Evergrande, большинство из этих WMP предлагают доходность от 5% до 10% при минимальных инвестициях в размере 100 000 юаней. По словам одного из сотрудников, поскольку доходность выше, чем у WMP, обычно продаваемых в банках, многие сотрудники Evergrande купили их и убедили свои семьи и друзей инвестировать в них. По словам сотрудника, обычно WMP на 20 миллионов юаней можно продать в течение пяти дней.

Компания также продает WMP партнерам по строительству. Evergrande потребует от строительных компаний покупать WMP всякий раз, когда им нужно будет заплатить, сказал Caixin бывший сотрудник строительного подразделения Evergrande.

«Если строительные компании должны 1 миллион или 2 миллиона юаней, мы просим их купить 100–200 000 юаней WMP, или около 10% их дебиторской задолженности», — сказал бывший сотрудник. По словам бывшего сотрудника, хотя строительные компании не обязаны покупать WMP, они часто делают это ради поддержания хороших отношений с Evergrande. Кроме того, владельцы недвижимости Evergrande также покупали WMP компании.

Сейчас подлежат оплате около 40 миллиардов юаней WMP. «В данный момент Evergrande сложно произвести все выплаты сразу», — сказал Ду Лян, генеральный менеджер подразделения Evergrande по управлению активами.

Первоначально Evergrande предлагала ввести длительные отсрочки погашения с инвестициями в размере 100 000 юаней и более, которые должны быть возвращены в течение пяти лет. После горячих протестов инвесторов на прошлой неделе компания изменила свой план, предложив три варианта. Инвесторы могут принять рассрочку наличными, приобрести недвижимость Evergrande в любом городе со скидкой или отказаться от кредиторской задолженности инвесторов за приобретенные ими жилые единицы.

Некоторые инвесторы выступили против варианта «собственность в долг», так как многие проекты Evergrande были остановлены и есть риск незавершенных проектов в будущем.

«Предложения неискренние», — говорится в петиции, подписанной некоторыми инвесторами провинции Гуандун. «Это похоже на покупку необслуживаемых активов с премией». В петиции содержится призыв к правительству заморозить счета и активы Evergrande и потребовать выплаты денежных средств по основной сумме и процентам.

Некоторые инвесторы предпочли принять схему оплаты, предложенную Evergrande. Они выбрали проекты Evergrande, расположенные в тёплых городах, в надежде компенсировать убытки за счет перепродажи в будущем.

Поскольку Evergrande задолжала крупные суммы строительным компаниям, более 500 из 800 с лишним проектов Evergrande по всей стране в настоящее время остановлены. У компании есть как минимум несколько сотен тысяч единиц, которые были предварительно проданы, но не доставлены. Как стало известно Caixin, для завершения строительства и доставки оборудования требуется не менее 100 миллиардов юаней.

Стоит ли и как вернуть долг инвесторам WMP или сдать жилье — это дилемма Evergrande.

Задолженность перед строительными партнерами и поставщиками

В августе строительная компания, с которой был заключен контракт на строительство культурного туристического города Тайканг в Наньтуне, провинция Цзянсу, объявила о приостановке проекта из-за неоплаченных Evergrande счетов. Компания Jiangsu Nantong Sanjian Construction Group Co. Ltd. заявила, что вложила в проект 500 миллионов юаней из собственных средств, а Evergrande выплатила ей менее 290 миллионов юаней.

У Sanjian есть и другие строительные контракты с Evergrande и ее дочерними предприятиями. По состоянию на сентябрь Evergrande задолжала компании Nantong около 20 миллиардов юаней.

По состоянию на август 2020 года у Evergrande было 8 441 компания, с которой она работала. Если поток денежных средств Evergrande прекратится, нормальная работа этих компаний будет нарушена, а некоторые даже столкнутся с риском банкротства.

В Эчжоу, провинция Хубэй, пять проектов Evergrande были приостановлены более чем на месяц, и компания должна подрядчикам около 500 миллионов юаней.

«Недвижимость необходима не только для сотен тысяч семей, но и местной социальной стабильности», — сказал банкир. По словам банкира, жилищные власти провинции Гуандун координируют свои действия с Evergrande и ее партнерами по строительству, пытаясь возобновить строительство.

Evergrande в значительной степени полагается на коммерческие бумаги, чтобы платить партнерам по строительству и поставщикам. Среди платежей Sanjian только 8% были наличными, а остальная часть — коммерческими векселями.

Первоначально заимствования по коммерческим бумагам представляли собой в основном шестимесячные векселя с годовой процентной ставкой 15–16%. Сейчас большинство несут процентные ставки более 20%. Держатели таких коммерческих бумаг могут продавать их со скидкой, чтобы получить наличные. В 2017–2018 годах ставка дисконтирования по бумагам Evergrande может составить 15–20%. По словам человека, знакомого с такими сделками, с мая 2021 года несколько облигаций Evergrande, которые еще можно было продать, были обесценены на 55%.

Для мелких и средних поставщиков хранение большого количества просроченных векселей Evergrande является слишком тяжелым бременем, чтобы нести его. В последние месяцы ряд поставщиков подали в суд на Evergrande за нарушение контракта, но часто улаживали дела. Адвокат, представлявший Evergrande в связанных делах, сказал Caixin, что многие истцы предпочли вести переговоры с Evergrande во время судебной борьбы.

Evergrande также предложила держателям коммерческих бумаг опцион «собственность в долг». Компания заявила, что ведет переговоры с поставщиками и строительными подрядчиками об отсрочке платежа или погашении долга с недвижимостью. С 1 июля по 27 августа Evergrande продала недвижимость поставщикам и подрядчикам, чтобы погасить в общей сложности 25 миллиардов юаней долга.

Продажа активов, но не земли

Тем временем Evergrande избавлялась от своих активов, чтобы собрать наличные. Его самым большим активом являются земельные участки. По состоянию на 30 июня у него было 778 проектов земельного фонда с общей запланированной площадью 214 миллионов квадратных метров и первоначальной стоимостью 456,8 миллиарда юаней.

Однако никаких сделок достигнуто не было. Несколько девелоперов, которые были в контакте с Evergrande, сказали Caixin, что, хотя некоторые из проектов Evergrande внешне выглядят хорошо, существуют сложные права кредиторов, которые затрудняют их продажу. В последние три месяца Evergrande вела переговоры с China Overseas Land and Investment Ltd., China Vanke Co. Ltd. и China Jinmao Holdings Group Ltd. для возможных продаж активов. SASAC Шэньчжэня и Гуанчжоу договорились с несколькими государственными предприятиями о проведении комплексной проверки проектов реконструкции городов Evergrande, сообщил источник, близкий к этому вопросу. По его словам, Evergrande обратилась ко всем возможным покупателям на рынке.

Некоторые потенциальные покупатели заявили, что они могут рассмотреть возможность приобретения долга, но Evergrande не хотела продавать в убыток, как стало известно Caixin.

На экстренном заседании персонала 10 сентября генеральный менеджер по управлению активами Ду сказал в своей речи, что большая часть земельного фонда Evergrande не продается, что отражает позицию его босса, основателя и председателя Сюй Цзяиня.

«В Китае земельные ресурсы — самый ценный актив», — сказал Ду. «Это самый большой актив и последнее средство Evergrande.

«Например, для земельного участка стоимость приобретения Evergrande составляет 1 миллиард юаней, а сама земля стоит 2 миллиарда юаней, но покупатель может предложить только 300 миллионов юаней», — сказал Ду. «Если бы мы продали в убыток, у нас не было бы капитала для возрождения».

Со своей стороны, Сюй утверждал, что Evergrande может выплатить все свои долги и выздороветь, если она превращает землю в дома и продает их.

Но даже если Evergrande сможет быстро продать свои дома, доходов будет недостаточно для выплаты долга. Вероятность того, что Evergrande не сможет выплатить проценты, подлежащие уплате в третьем квартале, составляет 99,99%, по оценке банкира, чей работодатель вложил в компанию миллиарды юаней.

По состоянию на конец июня общие активы Evergrande составляли 2,38 трлн юаней, а общие обязательства — 1,97 трлн юаней. Из почти 2 трлн юаней долга процентная задолженность составила 571,7 миллиарда юаней, что примерно на 145 миллиардов юаней меньше, чем на конец 2020 года. Снижение процентной задолженности в основном было достигнуто за счет отсроченной кредиторской задолженности перед поставщиками.

Помимо 571,7 млрд юаней процентной задолженности на ее бухгалтерских счетах, не секрет, что такие разработчики, как Evergrande, имеют огромные забалансовые долги. Но сумма на Evergrande не известна.

На ранней стадии проектов девелоперам необходимо вложить большие деньги, что может значительно увеличить задолженность на балансе. Компании часто снимают эти долги со своего баланса с помощью различных средств. По словам инсайдера отрасли недвижимости, после предварительной продажи проекта или даже после того, как денежный поток проекта станет положительным, эти долги будут консолидированы в балансе в форме передачи капитала.

Например, 40 миллиардов юаней из средств приобретения Evergrande, полученных от China Citic Bank, были инвестированы в несколько проектов. Среди них 10,7 млрд юаней было использовано Shenzhen Liangyang Industrial Co. Ltd. для приобретения Shenzhen Duoji Investment Co. Ltd. Evergrande использовала заемные средства для приобретения акций в 10 проектах, и ни один из них не был включен в ее финансовую отчетность, как показывает проспект ее Chaoshoubao.

Evergrande продала долю в дочерних компаниях стратегическим инвесторам и пообещала выкупить доли, если определенные вехи не будут достигнуты в будущем. Такая продажа акций на самом деле тоже является формой заимствования. В марте Evergrande продала долю в своей онлайн-платформе по продаже домов и автомобилей Fangchebao за 16,4 миллиарда гонконгских долларов (2,1 миллиарда долларов) в преддверии запланированной продажи акций в США. Если подразделение онлайн-продаж не завершит первичное публичное размещение акций на Nasdaq или любой другой фондовой бирже в течение 12 месяцев после завершения продажи доли, подразделение должно выкупить акции с 15% премией.

Скрытые долги Evergrande также включают невыплаченные платежи по приобретению акций. Десятки небольших компаний, занимающихся недвижимостью, подали в суд на Evergrande, требуя расторжения договоров купли-продажи акций с компанией, поскольку Evergrande не заплатила им. Они являются партнерами Evergrande в проектах местного развития. Evergrande обычно платила им 30% за акции, но отказывалась платить оставшуюся часть даже после завершения проекта, согласно судебным искам. Адвокат истца сказал Caixin, что дочерние компании Evergrande по проекту не хотят ругаться с местными партнерами, но у них нет денег для оплаты, поскольку продажи проектов были переданы материнской компании.

По данным Tianyancha, базы данных общедоступной корпоративной информации, в общей сложности 49 местных дочерних компаний Evergrande были привлечены к ответственности с апреля.

Evergrande также задолжала некоторым местным органам власти деньги за передачу земли. Согласно списку из 41 такой фирмы, опубликованному в июле департаментом природных ресурсов города, около 20 дочерних компаний Evergrande еще не осуществили платежи правительству города Ланьчжоу, столицы провинции Ганьсу на северо-западе Китая.

Потенциальный дефолт Evergrande может распространиться на рынки за пределами Китая, поскольку у него есть огромные оффшорные облигации с высокой процентной ставкой. По словам человека, близкого к рынку капитала Гонконга, процентная ставка по некоторым офшорным облигациям достигает 15%. По оценкам UBS, обязательства Evergrande на сумму 19 миллиардов долларов состоят из непогашенных оффшорных облигаций.

В этом году Evergrande отчаянно продает недвижимость со скидками. В конце мая компания предлагала некоторым покупателям жилья скидку от 30% до 40%, если они платили полностью наличными, сообщили Caixin сотрудники компании.

В первом полугодии компания сообщила о продажах по контрактам в размере 356 млрд юаней, что немного выше 349 млрд юаней за аналогичный период прошлого года. Средние отпускные цены за первые шесть месяцев снизились на 11,2%. Между тем кредиторская задолженность увеличилась на 14,7% до 951 млрд юаней, а расходы на продажи и маркетинг увеличились на 30% до 17,8 млрд юаней. По словам представителей компании, с учетом рыночной конъюнктуры компания увеличила комиссионные с продаж и маркетинговые расходы.

По словам одного из участников отрасли, по сравнению с конкурентами Evergrande имеет более высокие капитальные и человеческие затраты, но более низкие отпускные цены. «Как он может зарабатывать деньги?» сказал сотрудник конкурирующей компании.

Девелопер сообщил о снижении прибыли за первое полугодие на 29%. Его прибыль в размере 10,5 млрд юаней в основном отражает прибыль в размере 18,5 млрд юаней от продажи некоторых акций и рыночной доли в интернет-подразделении Henten Networks. Компания сообщила об убытках в размере 4 млрд юаней по основному бизнесу в сфере недвижимости.

Чрезвычайно высокий коэффициент долга Evergrande, высокая стоимость финансирования и неоднократные задержки платежей поставщикам, партнерам и местным органам власти показывают, что его ликвидность всегда была низкой, но, с другой стороны, тот факт, что компания выживала годы в рамках этой модели, указывает на то, что она всегда могла зарабатывать деньги, сказал инвестор.

Теперь все смотрят, сможет ли компания снова увернуться от банкротства.

Авторы: Ван Цзин, Чен Бо, Ю Нин, Чжу Лянтао, Ван Цзюаньцзюань, Чжоу Вэньминь и Дениз Цзя. Caixin Global.